駿利亨德森：過往經驗顯示停止升息後REITs表現出色

2022年聯準會暴力式升息，造成REITs回檔修正，反彈時表現也落後大盤。不過，根據統計，REITs在聯準會停止升息後，短、中及長期表現均相當出色，且表現領先大盤。駿利亨德森投資表示，聯準會升息步向終點，有助REITs未來表現，以企業獲利前景而言，美國REITs亦優於大盤，加上REITs折價幅度大，提供良好投資機會，因此正向看待整體投資前景。

駿利亨德森遠見基金-全球地產股票基金經理人高博深(Tim Gibson)表示，根據過往經驗，REITs一向具備抗通膨特性，不過，2022年這項特質並未展現，主要原因在於通膨暴升且伴隨著強勁升息。然而，現在情況已有所轉變，自1950年以來，當通膨位於高檔且處於下降階段時，REITs均有優於多數股票、美國10年期公債以及原物料的表現。

此外，隨著聯準會升息步調接近終點，REITs的前景更加樂觀，根據統計，自1995年以來，美國聯準會曾四度停止升息，分別是1995年2月、2000年5月、2006年6月以及2018年12月，在停止升息後，不論是3個月、6個月或是12個月，全球REITs指數僅在2018年漲幅落後MSCI世界指數，其餘三次均呈現領先，以平均而言，全球REITs在停止升息後3個月上漲10.9%，一年後漲幅更高達24.3%，表現明顯超越大盤指數。

從企業獲利的角度來看，REITs亦具有良好的投資價值。隨著經濟動能趨緩，企業獲利成長前景亦更加艱難，不過，根據Bloomberg統計，截至今年3月底，美國REITs在2023年的獲利預估為5.1%，相較之下，標普500指數的獲利預期則是-6.4%。REITs獲利的韌性源自於租賃合約的架構，通常是數年合約的高能見度，不僅於此，自金融海嘯後，REITs的財務品質大幅改善，美國REITs目前的槓桿比重位於歷史低檔，而平均的債務到期期限則是超過7年，位於歷史高檔，且多數債務的利率是固定的。

至於各類型REITs的配置，高博深指出，目前看好工業類REITs，住宅與辦公室則是相對減碼。截至2022年第4季，美國整體辦公室空置率為17.3%，其原因包括周期性因素以及結構性因素。疫情後，員工仍不願返回辦公室，而更傾向遠端辦公，辦公室的入住率僅有疫情前水平的50%。此外，之前高成長的產業如科技業也出現放緩。供給的增加也是另一項阻礙，即將有2.713億平方英尺的供給將進入市場，占目前存量的4.2%。不過，辦公室僅占美國公開發行REITs的4%，但在美國私有不動產的CMBS(商業抵押擔保證券)部分，辦公室的占比卻高達28%，因此辦公室空置率高對於REITs影響有限；且駿利亨德森遠見基金-全球地產股票基金在美國並未持有傳統辦公室REITs。