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美國10年期公債殖利率近兩個月創下自2020年4月以來的最大跌幅，而公債殖利率的走降有利REITs估值提升，根據數據顯示，近三年績效前五名的不動產基金最大的投資區域皆在美國。法人指出，根據歷史經驗，美國REITs最佳投資時機為景氣谷底和景氣好轉初期，因為當景氣開始回溫時，房市需求也會隨之回升，帶動不動產價格上漲。
根據CMoney資料顯示，雖然REITs基金去年績效表現疲弱，但半年來跌幅已收斂，這個月以來多數基金績效更是轉為正報酬，法人指出，去年走勢主要是受到通膨高漲影響，各國積極的緊縮貨幣政策，造成不動產相關資產價格潛在風險，但隨著升息終端逼近，市場已開始預期降息的可能性。
台新北美收益資產證券化基金經理人李文孝表示，今年美國REITs獲利成長預估會仍有4.1%，基本面與評價面皆具有優勢。雖然去年美國REITs跌幅較深，但主因是升息造成評價下挫，非產業基本面問題，目前美國REITs市場整體NAV折價擴大至11%，深具物美價廉優勢，評價上極具吸引力。
李文孝指出，REITs價格理論上與房地產景氣、房價及租金呈正向關係，因為REITs價值等於預期租金收益折現值，加上持有不動產資產價值，而與利率走勢呈現反向，當利率上升時，REITs估值被擠壓，而當利率下降時，REITS估值則將提升。美債利率近期已明顯下降，將有利REITs展開補漲行情。
野村全球不動產證券化基金經理人李雅婷表示，觀察歷史經驗，當REITs的估值顯著低於其淨資產價值時，投資者可藉由布局該類股從中獲利。今年全球房地產股票的展望正向，應可達成5%左右的增長率，優於已被大幅下修的整體市場營收增長幅度，且比起固定收益市場及股票市場，上市房地產估值也更加合理。
第一金全球不動產證券化基金經理人林志映說明，以歐美而言，儘管景氣尚未全面趨緩，但出租公寓、主要商辦等價格表現仍看好。在投資區域上，除了美國市場，尤其看好澳洲倉儲、物流及商辦不動產開發，將受惠新商務活動型態擴展，而購物中心與零售等場所，也將隨全球解封後的大量遊客流動，呈現強勁成長力。
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