北市獨有「山限區」範圍 市府盤點3類建物納全市通檢

北市文山區再興社區位在住二山限區，去年3月發生女兒牆倒塌事件，凸顯住二山限區危險建物都更急迫性，市府除研議修正北市都更自治條例促重建，今年將全面檢討北市山限區範圍，將蒐集劃設前已有合法建物、地形平坦與非災害潛勢地區的建物，納入全市都市計畫通盤檢討，預計年底公開徵求意見、2025年公開展覽。

北市為加強山坡地水土保持與維護自然環境，訂有台北市都市計畫劃定山坡地開發建築管制規定，劃設原則是基地平均坡度超過15％、具有地質潛在災害的山坡地區，即一般所稱的「山限區」。此為北市獨有規定，近1500公頃的130處山限區分布在南港、信義、北投等6行政區。

山限區住宅區近500公頃、共99處，主要集中在內湖、文山和士林。扣除現況未建築、地質敏感區、公設用地與部分保護區等，屋齡30年以上建照超過半數，而1至3層獨棟別墅、4至5層集合住宅最多共近8成9，其餘為產權複雜大型社區。

山限區老舊建物重建困難，受限地形限制，自行重建住戶需負擔水土保持、擋土設施等額外成本，而循危老條例重建得所有權人100%同意比例，大型社區整合困難。居民對劃設範圍有疑義，陳情現況平坦地形仍屬山限區範圍，影響開發權益，盼市府檢討。

都發局檢討3點山限區原劃設條件，包含部分已建築區域被劃入、邊界部分不符坡度15%劃設原則、部分山限區非屬山坡地。更新處長陳建華舉例碧湖公園西側的山限區，已建築區域被劃入應是都市計畫使用較舊地形圖，因此類似案例將納全市通盤檢討，預計年底公開徵求意見，2025年辦理公開展覽法定程序。

陳建華說，市府6月將都更自治條例修法草案送議會，適用對象經鑑定危險建物，市府迅行劃定更新地區並降低同意比例至50％。放寬住二、住三建蔽率，若超過法定建蔽率可依原建蔽率重建；住一、住二高度不得超過10.5公尺與21公尺，並放寬若超過則以原建物高度為限，特殊情形視個案需求經都市設計審議或都市計畫程序辦理。


議員洪健益建議，住二可再放寬高度一、兩層樓或建蔽率，如果不讓它蓋高就蓋胖，都更機會才來得高。李柏毅說，住二容積比住三更少、限制更多，希望能解列，若能證明山坡地既非順向坡且地質堅固，市府可從法規層面、專案使其有更高或更寬空間，朝建商願意來做、降低居民負擔為努力方向。

王欣儀指出，市區平地都更不容易，何況是地價、房價便宜的山坡地，改建條件更差，加上購買山坡地者屬經濟弱勢，因此在後年公展是否解禁山限區前修法，讓民眾有機會可先都更。