新聞中的法律／私法人購屋許可制 應增列四情形

平均地權條例已正式上路，針對私法人購屋許可制規定，內政部訂定例外九大情形可免經許可，包含公（國）營事業或受政府捐助的財團法人、AMC／台灣金聯、經紀業買受瑕疵物件、法院拍賣、文化資產、優先購買權、都市更新公展階段購買住宅以及完成階段買分回戶、危老重建計劃核准階段購屋以及依契約購回住宅、以及與土地所有權人簽訂合建契約，而購買土地所有權人的住宅。

另外，內政部對私法人參與都更重建時，在計畫整合階段購買具有急迫重要性迅行劃定地區免經許可，而在計畫公展階段為了不妨礙都更權利整合，在計畫範圍內的所有權人、實施者、出資者購買土地、住宅也免經許可。

不過打炒房若要更加完備，應該將私法人購置法拍屋、私法人購買迅行劃定區、依土地法規定，共有人間優先購買、合建四大情形列為需經許可項目。

首先，在私法人參與法院拍賣買受住宅列為免經許可，法拍屋價格與成屋價格仍具有一定的連動性，且私法人買受法拍屋的動機多屬投資，因此建議子法應將私法人購置法拍屋納入「應經許可項目」。

第二、私法人如果依土地法規定，共有人間優先購買也列入免經許可項目，私法人是否可能刻意先透過債權取得部分房地產持分，再透過《土地法》優先承購逃脫規範，建議政府應評估對策。

第三，針對都更、危老業者購買「迅行劃定都市更新地區」免經許可。政府應思考私法人購買迅行劃定區，不代表短期內一定會完成更新，都市更新計畫公展也不代表一定會完成都更。

真的要打炒房、健全市場，應該將私法人買受都市更新地區、更新單元的住宅者，都應納入「應經許可項目」。主要是很多都市更新案短時間內也成功不了，不能讓放寬的子法成為私法人投資破口。

最後，因私法人免經許可制涵蓋合建情形，基於契約就允許私法人買受住宅，恐衍生「假合建、真買賣」弊端。

另外，內政部預告「得讓與或轉售情形公告」草案，規範買受人在簽訂預售屋買賣契約後發生重大事故者，可以例外申請核准換約。包含買受人因非自願離職，且逾六個月未就業。

但建議政府應針對「非自願離職」的申請案加嚴審查，否則就是一大破口，叫有心想炒房的人都可以先掛一個任職單位，之後才能被「非自願離職」。因為有心人士恐怕會為了「賣房子」故意擺爛，讓自己「非自願離職」。（政治大學地政學系教授孫振義口述，記者陳姿穎整理）