推計舊制售屋所得應與時俱進

財政部日前發布「112年度個人出售房屋之財產交易所得計算規定」，其中降低六都及新竹縣、市的「豪宅」等級認定標準，比111年度分別調降1,000萬至2,000萬元。有房產業者表示，財政部放寬標準後，這些屋主稅金恐將面臨稅額加倍的「巨稅攻擊」，造成不小的恐慌。

其實，財政部雖降低去年豪宅的標準，但只適用於「舊制」的「高總價」房屋，且未能提供原始取得房屋時的成本、費用資料的「局部」情形。扣掉「新制」、「低總價」、「提出原始成本證明」等房屋的房產交易案件後，可想而知受影響的件數並不多。在稅額的增加上，也只是將推計的稅額，由過去的普遍「偏低」，調高為「比過去合理」程度而已，說成是「巨稅攻擊」有點誇張。

首先，該「房屋交易所得計算規定」並非去年所有交易的房屋都適用，而是排除了「新制」的房屋交易。也就是105年1月1日（含）以後取得的房屋，以房地實際成交價格（房地合一實價）為基礎計算房地交易所得，課徵「房地合一所得稅」，不受上述規定的影響。

因此，「112年度個人出售房屋之財產交易所得計算規定」，只針對104年12月31日以前取得、在去年售出的房屋，計算交易所得屬於「舊制」，也就是房屋和土地分開計算交易所得，土地交易的所得按土地增值額課徵土地增值稅，房屋交易的所得則以房屋交易時之成交價額，減除原始取得房屋之成本（或繼承時或受贈與時該房屋之時價），及因取得、改良及移轉該房屋而支付之一切費用後之餘額為所得額，國稅局依納稅義務人「提示的證明文件」，核實計算「房屋交易所得」，併同辦理綜合所得稅結算申報課稅。

但舊制遇到納稅人「未申報」房屋交易所得，或有申報、但未提供房屋交易時之實際成交金額或原始取得成本，或稽徵機關「未查得」交易時之房屋實際成交金額或原始取得成本的情形時，稽徵機關只得按照房地總成交金額是否達「一定金額門檻」（類似「豪宅」概念），訂定不同的「推計」房屋交易所得標準或方式。無提示成本證明的高總價房屋，通常就會以相對「複雜、嚴格」的標準，推計房屋交易所得；反之，低總價房屋，則用相對「簡單、較低」的標準推計房屋交易所得。

過往的實務作法，對無法證明原始取得成本的豪宅，國稅局即以「查得」之實際房地「總成交金額」，按出售時之「房屋評定現值」占（公告土地現值及房屋評定現值總額）的比例，計算歸屬於「房屋」交易的收入，再以該收入的17%（類似利潤率），推計出售房屋之所得額。

112年度各地區國稅局參考轄區不動產交易情形，「因地制宜」訂定成交金額門檻。與111年度相較，台北市由7,000萬元下修為6,000萬元；新北市自6,000萬下修至4,000萬元；其他四都及新竹縣、市自4,000萬降至3,000萬元；其他地區則維持2,000萬元。國稅局將適用範圍擴大，設算之所得額更貼近實際所得，和業者的「近年台灣各都會房價飆漲，許多早年取得房屋的所有權人都獲利不斐」的說法相符，因此，嚴格地說並非「巨稅攻擊」。

至於較低總價房屋，則按「房屋評定現值」之一定比例計算房屋交易所得額。該比例也是由各地區國稅局實地調查並按區域適度分級訂定，考量部分地區112年度交易熱絡帶動當地整體房價上揚以及城鄉地區的差異，也分別調增這些房市熱絡地區的所得額標準1%至5%。因此，有一部份的低總價房屋的「推計」房屋交易所得也是合理的調高。

總之，財政部與時俱進地調高舊制的個人出售房屋之財產交易所得計算標準，尚屬合情合理，但仍應對不知情而恐慌的納稅人，及時予以說明釐清。