股市發燒、房市也瘋狂？李同榮：都面臨過度集中危機

近月來股市在AI與半導體帶動下衝破2萬點大關，近期兩檔新募集的ETF申購金額爆表、吸金上千億元，中央銀行總裁楊金龍14日首度示警，呼籲投資人要小心「羊群效應」防範風險。

股市發燒，房市是否也瘋狂？房市趨勢專家李同榮表示，股市房市長線走勢確實出現同步，不過，目前股市因反映Al產業的前瞻性與半導體業衝破2萬點，表現雖強勁，但漲幅過度集中，是市場一大隱憂，未來可能會有大幅波動。

同樣的，股市個股集中在「護國神山」外溢效應，房巿榮景也是集中在「科學園區」的外溢效應，未來半年房市交易量會因經濟表現較佳而交易量能活絡，但房價表現區域強弱分明，部分地區仍然面臨房價調整壓力，明星地區房價也會因超漲過多而出現價格鬆動。

李同榮表示，股市是經濟增長櫥窗，經濟增長又是房市榮景先行指標，兩者短線漲跌步調雖不同，但長線走勢一致。

他指出，從1990年到2023年這33年期間，長期持有股市的人（以大盤指數為基準），從指數4,530點到17,930點（2023平均指數）獲利達2.96倍。

而同期間長期持有房巿者（以台北房價為基準）從每坪房價18萬到71萬，獲利為2.95倍，長期投資股市與房巿幾乎是打成平手，在此之前20年在台灣處於開發中高成長環境，投資股市與房巿也幾乎獲利同樣近十倍。

李同榮表示，長期持有股市與房市都會隨經濟增長基本面的榮衰而出現同步的漲跌，惟股市會預期反應經濟基本面，是經濟榮衰的先行指標，經濟榮衰則是房市的先行指標，房市漲跌往往是反應經濟榮衰之後的市場現象，經濟基本面會好，股市反應在先，房市反應在後，所以，股市房市長線雖然同步，但短線則不一定會同調。

分析原因，主要是股市因全球股市影響與短線消息面刺激而較會有上下波動，變現性也較強，按一個買賣指令，隔天就會有資金的進出，資金流動比較快速。

房市變現性較慢，賣一棟房子，快則一到兩個月，慢則半年甚至一年，所以短期除非重大利多或利空，房價的波動較穩定，所以股市的短線進出，就不一定穩賺不賠，反而是短線進出的散戶容易受傷。

而房市只要掌握景氣循環的高低點，基本上被套的機會較少，就算短線被套，中線就能轉虧為盈，歷史上五次循環的中古屋在景氣反轉向下時，從高點到低點跌幅沒有超過三成，但從低點回升向上的漲幅幾乎都是一倍以上。

李同榮認為，上半年交易量仍活絡，但下半年變數增多，包括經濟增長趨緩、兩岸關係持續惡化而掀起經貿大戰，部分地區房價鬆動在所難免，房市表現偏空，惟因剛需支撐房市跌幅也會很小。預測全年房市將在呈現「量增價穩」「以盤代跌」格局。