「就差5坪，最可惜的一塊土地」建築師勸阻客戶買高雄土地開發：看清背後的人心算計

作者： 王啓圳、陳尚宏

就差5坪

這是最近我評估過最可惜的一塊土地。工業用地在高雄，已如鳳毛麟角。這塊工業土地因為沒有鄰接建築線，所以一直沒有辦法開發。

業主好不容易說服了上方這一塊彎彎曲曲的地，併入做開發。但做私設通路連接到外面的建築線，工廠用地私設通路要面寬8公尺。如此一來，就缺了紅色這一部分的寬度，面積約5坪。就差5坪，豬羊變色。

但這業主卻笑了。因為他當天原本要下定金了。他說，幸好我擋住他，否則他才是變色的人。失之毫釐，差之千里。

建商，土地及財政政策下的永遠贏家

最近接觸一塊土地（B）是工業用地，這塊地一直賣不出去，即使已經是市場行情的7折了，但因為C地及D地的關係，依舊乏人問津。

C地、D地的地主為同一人。

．C地為住宅區內，未開闢計畫道路，所以土地管制分區是屬於住宅用地，而且現在向臺灣最老的銀行貸款近千萬。

．D地是住宅用地，沒有貸款。

C地是屬於未開闢的計畫道路，B地若要建築，因為A地為國有土地，建築線一定可以指示在B地與C地的鄰接處。但C地屬於私人土地，在民法上是屬私權，在國家尚未徵收前，有權擋住，不讓B地進入使用。以致B地沒人想買。

更精彩的是，D地建商將開發成為6棟透天厝，建商會出具C地可供D地住宅出入使用的切結書。建商的用意很明顯，是在阻擋B地，在建商建築物出售之前被開發成為工業廠房。因為住宅面對著工廠，大概就很難賣了。

每一塊地都有故事，故事劇情是由人心的算計構成。正所謂江湖裡臥虎藏龍，人心裡何嘗不是。

止住爭訟

有塊土地本身就存在很多問題，原本眾人皆認為是無解了。包括：

1.不該拆除地上物。

2.不該土地合併。

3.又是民國73年（法定空地分割辦法）以前的合照。

4.面前道路是「私設巷道」，很難指示建築線。

業主經過長輩介紹找到了我，希望我能夠處理。因為他不喜爭，但又情不得已。

幾番考慮之後，心想：「若有停止爭訟的機會，我們應當努力」。於是就開始了不斷「驚喜」的過程。

在評估了所有資料（建管、地政、民法）的公開訊息，及諮詢各單位的承辦人員後，設計完成送申請時，才發現這土地重複「套繪」三次，且前一手的建築師辦錯拆除執照，也就是拆錯房子（殺錯人犯）。天啊！這好像一人已經躺在地上奄奄一息，有人又上前從頭及心臟的部位再開兩槍。看來，可以直接宣告死亡了。

一息尚存下，建管人員認為這是歷史共業，所以希望一起努力面對。經過幾番波折，翻遍文件檔案、抽絲剝繭；在無數夜裡午夜夢迴，生不如死之後，本案才起死回生，終於在兩年之後搞定。

現在的建管及地政法令多如牛毛，疊床架屋。土地的歷史共業盤根錯節，暗潮洶湧，已經不是一般地主及仲介可以面對的情況了。本案的原地主及仲介都認為這塊土地位在黃金地段，買賣是不會有問題。但是在法規及相關業管單位的管制下，這塊土地的開發，實在有它的困難性。

實際操作案例

Case01：建築基地位於都市計畫風景遊憩區申請建築線及建照案例

狀況分析：業主買到風景遊憩區土地，誤認買到建蔽率20%的風景區土地，委託規劃建築時發現建蔽率僅6%，該如何因應？

救援對策：

一、土地使用分區：都市計畫區內風景遊憩區。

二、建築線指示：

（一）依細部計畫通盤檢討及土地使用分區管制要點規定辦理。

（二）建蔽率不得大於6%；容積率不得大於12%。

（三）退縮及騎樓設置規定：依本市建築管理自治條例及都市計畫說明書、圖辦理。

（四）都市計畫附帶條件規定及特殊使用規定應依都市發展局公告之都市計畫說明書、圖辦理。

（五）申請基地位於實施都市設計管制地區。

（六）都市設計相關規定請依都市計畫書內都市設計基準、規範及都市發展局公告規定辦理。

三、土地登記謄本記載：

（一）經查上開土地登記謄本，地上建物0棟，經查執照資料結果，亦無建築執照註記。

（二）地籍圖謄本：土地地形方整且面臨已完成開闢之計畫道路。

四、購買土地前評估作業：

（一）面臨整合問題：上開土地於取得前已面臨公設道路，並無無法申請建築指示線之問題。

（二）本案土地位於風景遊憩區內，依都市計畫土地使用分區管制要點規定，設施、零售、餐飲應符合發展觀光目的，並需經觀光主管機關同意後始得設置。故申請建築前，需經過目的事業主管機關高雄市政府觀光局同意後，再行申請建築執照。PS.業主誤認買到一筆建蔽率20%的風景區土地。

解鎖密碼：

1.本案土地面臨已完成開闢之12公尺計畫道路，順利核准建築指示線。

2.經目的事業主管機關回覆臺端於本案地號土地設置店鋪一案，查旨揭地號土地位屬澄清湖特定區計畫範圍內之風景遊憩區，倘設置之店鋪型態符合土地使用分區管制規定及發展觀光目的，本局無意見（⋯⋯無意見為政府機關不正面同意時的官方用語，可視為同意。）

3.實際完成規劃建蔽率5.9%、容積率5.9%，並取得建築執照。

本文摘自書泉出版社的《NG土地開發即刻救援：土地買賣真實案例分享(2版)》

作者：

王啓圳

王家建築師事務所主持建築師

人稱台灣貨櫃建築之父。高雄路竹人，鐵匠和木工之子，以父親的名字創立王家建築師事務所。

陳尚宏

測量技師

睦邑講堂土地開發系列課程講師