房價漲跌與央行有關？學者揭研究：一堆人下巴會掉下來

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房價漲跌和什麼有關？一般認為不外經濟、人口，所得，但央行委託學者所作的一項研究，結果令人跌破眼鏡。

此一研究名為「建構台灣房價風險值量化評估模型」，由央行委託政大教授陳明吉、高雄大學教授蔡怡純進行，研究採用代表預售屋的國泰房地產指數、代表中古屋的信義房地產指數，時間跨度為1990年初期至2021年。

房產學者章定煊表示，這項研究不僅時間非常完整，也是很新的統計實證結果。

更重要的是，此一實證研究得出的多個結果，「令一堆人下巴掉下來」。

首先，一般以為，這幾年房價高漲以後，才有房價泡沫的問題。

「房價偏高只存在雙北」是瞎扯

但該報告以房價所得比以及租金兩個指標來衡量「泡沫」，在房價所得比方面，發現「全台21個縣市房價所得比與六都房價所得比在樣本期間都存在價格泡沫，沒有房價泡沫的期間為少數且短暫 」。

也就是說，泡沫問題一直都存在，而且官員說「房價偏高只存在雙北」「房價偏高指存在六加一都」，也都是瞎扯。

章定煊表示，比較有關心房價的都知道，台灣房價從北一直漲到南，從中部南投雲林、南部嘉義、屏東、甚至東部宜蘭花蓮，房價都在飛漲，只是這些地方市場規模小，上不了媒體版面，「唉」不出聲的就當它不存在。

有人說「現在房價這麼高，大家都買不起，這樣的高房價無法持續很久，很快會下跌」，遺憾的是，統計實證結果顯示，從過去二十年的經驗來看，不見得。

大家買不起、高房價無法持續很久？

另外從租金泡沫檢定來看，如果房子是拿來「住」的，那麼租金應該與房價有一定的關係。

但實證結果，台灣大多數時間租金跟房價嚴重脫節，而且是現在進行式。上一波房價租金比不存在泡沫約在2017年至2020年，剛好就是美國貨幣寬鬆結束的時候。

悲慘的是，研究顯示，沒有房價租金比泡沫未必比較好。因為租屋族所面臨的情況是房價穩，但租金不斷上升。一個猜想就是，原本當房價停止上漲，買賣房價價差賺不到的，房東回頭重視租金報酬率，反而提高房租。

至於房價漲跌到底和什麼有關？

章定煊表示，實證研究得出結論是：

「由平均數方程式的結果，可以發現會影響到房價報酬的變數比較偏向資金面的因素，因為除了利率、貨幣供給以外，不管用什麼方式衡量的國外資金，流入都顯著會領先一期的影響到房價報酬。

「因此此結果隱含若是國外資金有較多的湧入，利率又偏低，貨幣供給是較為寬鬆的情況下，房價報酬容易有好表現，相反的當這些資金撤出時， 房價就增加下修的可能。」章定煊說。

房價漲跌幾乎全是貨幣因素

「看到這段實證結果，一堆人的下巴會掉下來。」章定煊表示，多數人認為影響房價的是經濟成長、人口、所得，但實際上台灣房價金融屬性強烈，會漲會跌幾乎全是貨幣因素。

尤其讓人吃驚的，即便貨幣因素，許多專家也認為M1B與房價比較有關，M2應該無關。但實證結果，房價跟貨幣供給M2有關。M2是廣義的貨幣，是狹義的交易貨幣加上許多高流動性的金融資產，如定存、債券等所構成。

章定煊表示，會出現這種情況，推測是台灣民眾會把住宅投資，當作是長天期低風險固定收益債券的替代品。

他說，台灣長期低風險投資需求其實非常旺盛，但是台灣這種金融商品的收益率低的可憐，過去有一部份需求可以靠儲蓄型保單消化，當金管會出面整頓了高收益儲蓄型保單，大量的需求就往房市灌，導致房市欲小不易。

研究實證揭房市投資法則 這情況做多有利

另一個會讓專家下巴掉下來的實證結果是，外國人資本流入總額 、外國人證券投資居然也會影響房價。

章定煊分析，外資投資按理應該只影響股市，怎麼會影響到房市？推測理由是，國際資金移動，帶動的股市熱，容易波及房市。

章定煊表示，這項實證研究告訴大家房市投資法則，不是看經濟、所得，貨幣才是重點，貨幣寬鬆、低利率、外資往台灣跑，做多有利。反之，觀望比較好。對應到央行停止升息，外資回流台灣，政府推出新青安貸款，房市回溫不令人意外。