展望2024年全球 REITs 利多因子 高齡住宅市場留意布局

展望2024年全球REITs將受惠入住率提升、租金成長及科技進步等多項利多因子，歷經過去兩年逆風後，每逢最後一次升息後，REITs平均漲幅皆超越美股5%，其中高齡住宅市場值得留意布局。

PGIM不動產團隊指出，目前REITs市價較淨值折價25%，最大的優勢就在於價格深具吸引力，且從1999年以來美國3次升息循環經驗來看，每逢最後一次升息後，REITs平均漲幅能高出美股5%，且若將時間拉長至最後一次升息之後的未來12個月，REITs的平均報酬率更可達19%之多。

從產業面來分析，PGIM不動產團隊表示，明年的REITs投資有兩大主題特別值得留意，除了生成式AI帶動結構性趨勢，大幅提高了資料中心需求面，在AI趨勢浪潮下，此需求面將有增無減，且由於資料中心的租戶往往擁有良好財務體質，看好全球主要資料中心的租賃活動節節攀升，有助帶動相關REITs投資蓬勃表現。

另一項亮點則為高齡住宅市場，PGIM不動產團隊分析，美國80歲以上人口到了2030年將成長35%之多，然近期的高齡住宅入住率仍低於2017年時的90%高峰，僅約80%左右水準，在現階段供應量大幅下滑、勞工成本減緩、新科技應用推升利潤率等因素之下，高齡住宅的商機看升。

日盛長照產業收益不動產證券化基金研究團隊分析，觀察整體高齡住房，由於老年人住房需求仍維持強勁，預計租金增長可望延續；觀察美國經濟面向，通膨緩解且升息已進入末升段，在此背景下對長照REITs相對有利；尤其入住率持續改善，顯示營收獲利基本面有望持續改善。

台新北美收益資產證券化基金經理人李文孝表示，整體來看，美國養老社區、工業、住宅需求熱絡，使得在大部分電子業面業績衰退之際，美國REITs第2季財報逆勢轉佳，高達65%優於市場預期，目前美國REITs市場整體淨值折價擴大至15%，已是近年來低點，股利率高達4.1%，評價上深具吸引力，建議在震盪過程中分批佈局，未來一年將穩健上漲。

PGIM不動產團隊總結，眼見升息周期即將結束，為REITs投資的好時機，搭配高齡化和數位化趨勢成為推升高齡住房和資料中心的結構性推動力，然因為全球REITs在不同地區、不同房地產類型之間的差異化仍大，加上併購活動不斷增加，建議投資人透過主動管理，精準掌握全球REITs資產的2024年投資優勢。