基金特蒐／第一金全球不動產 亮眼

市場對美國今年降息的預期升溫，REITs自去年年末以來出現反彈，第一金（2892）全球不動產基金抓住反彈浪潮第一波，近半年績效達7.7%，位居不動產型基金冠軍，近三月、近一月績效各為11%與2.6％，經理人林志映透過「槓鈴式策略布局」的作法奏效。

不動產類股對利率敏感性較高，過去兩年受到市場受到聯準會（Fed）快速升息影響而經歷大幅修正，隨去年末以來，市場開始預期降息的可能性，美債殖利率下滑，扭轉年初以來一路攀高的利率走勢，激勵REITs表現回升。

林志映表示，隨著通膨周期與利率政策出現轉向，REITs自去年以來即大幅反應市場對於降息的預期，而第一金全球不動產基金抓住了這一波反彈浪潮，因而帶動基金年末以來績效而表現居前。

林志映主要透過「槓鈴式策略布局」。由於不同的REITs類別擁有不同的風險與回報特性，因此基金將會透過市場狀況變化時，來因應並調整部位，以創造報酬增長空間。

根據最新月報，第一金全球不動產基金的持股在產業分布上，以工業房地產與特種房地產占比最大，分別布建了19%與18%，多樣化房地產配置了11%，而零售業房地產與房地產經營公司也各包含了10%的水準，其他產業則包括了辦公、不動產開發、住宅、醫療保健不動產等部位。

林志映表示，看好三大類房地產，包括：一、資料中心、物流等工業房地產：隨數據需求不斷增長，資料中心的需求也會隨之增加，而電子商務在疫情之後也更加普及，再加上供應鏈的恢復等帶動，後市有望表現。

二、電塔相關的特種房地產：在通訊技術升級與相關基礎設施需求增加下，具有投資機會；三、健康照護相關的醫療保健不動產：在長照與醫療需求增加的背景下，未來也有望溫和成長。

展望後市，由於去年以來不動產相關類股已於低檔反彈了四至五成左右，而價格也已充分反映市場對於降息的預期，因此接下來的觀察重點為財報，在降息還沒那麼快實現的情況下，現階段可稍作等待，在景氣復甦確定、下半年財報確定轉佳時，相關類股有望可再起復甦行情。

林志映表示，REITs屬於收益型資產，類似於債券當中投資級債的定位，跟利率走向呈現反向連動，不過報酬大致介於股票與債券之間，有機會優於債券。

林志映提醒投資人，REITs屬於急跌緩漲的特性，因此比較不適合進行單筆投資，而是可將其納入資產配置中，達到降低風險並提高預期報酬的效果。不過，由於去年來漲幅已反應了市場對於降息的預期，因此目前情況來說，可採取定期定額適量布局。

對積極型的投資人而言，資產配置可採股60%、REITs 25%、債15%；平衡型的投資人可採股50%、REITs 20%、債30%；保守型的投資人則可採取股40%、REITs 10%、債50%的方式進行資產配置。