直擊／台積電神隊友艾司摩爾進駐林口 工業區土地漲起來 甚至有企業被開價一坪60萬

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「那塊土地現在每坪50幾萬元了，是已經成交的價格喔！不是開價....。」8月初某日中午，日頭赤炎炎，最近因艾司摩爾確定進駐而聲名大噪的林口工業一區裡，已建好的滯洪池旁，十多名工人正揮汗賣力栽植樹木、花草。一旁監工、皮膚黝黑的工頭手指著對面一塊被鐵絲圍籬包圍的荒土說：「這邊以前都是雜草、廢棄鐵皮屋，現在地主光賣土地一坪就50幾萬了，難怪台灣房價這麼貴，因為土地就貴呀！」

從高速公路下林口交流道，經過林口文林北路二段西側將近108公頃的一大塊土地，其實，早在1975年就已被劃定為林口特定區工業一區（「工一」區）。然而，將近半個世紀過去，「工二」、「工三」、「工四」、「工五」都已陸續開發完成，引進廠商投資，僅剩最後的「工一」區，現在終於重新啟動。

「目前新北市府已將此一產業專用區命名為「新北國際AI＋智慧園區」，希望搭上AI熱潮，也希望在全球最大半導體設備製造商艾司摩爾（ASML）進駐後，能帶來磁吸效應，帶動產業升級轉型。」新北市經發局長何怡明說。

去年，艾司摩爾宣布加碼投資台灣新台幣300億元，這是該公司有史以來在台灣最大一筆投資案，引起府、院關切，在新北市府努力下，ASML最後決定落腳「工一」區，雖然整體建廠工程預訂要到2026年才完工，然而，「艾司摩爾效應」卻已然發酵。

《經濟日報》記者日前走訪「工一」區，直擊艾司摩爾預定地，共有兩筆土地，總面積為6.68公頃，目前已完成整地作業。地主是財政部國有財產署，採國有地設定專案地上權70年方式，租給艾司摩爾。

但據指出，目前預定地因下水道還未通過驗收，仍有部分土地未完成點交，在記者訪查當天還有新北市經發局人員在場勘查周邊綠化計畫。

儘管艾司摩爾興建廠區的期程還有數年，在預定地正對面的大樹下，卻已經有腦筋動得快的商家，搭起簡陋桌椅，設攤賣泡麵，這位張女士（化名）擔心地說，「等艾司摩爾開工，以後會有大批工人進駐，屆時我的獨家生意，一定會有其他人進來擺攤競爭。」

她說，去年10月她開始進入「工一」區賣泡麵、飲料、零食等，以便工人休息時不必大老遠外出覓食，生意還不錯，平均每天有5,000多元營業額，生意最好時，還有上萬元。她相當看好艾司摩爾動工建廠的商機，「工地以後會有更多人，必須多賣一點不同的東西，才能賺更多。」

荒涼林口工一區 艾司摩爾一來大翻身

陳純敬出面協調 誠意打動艾司摩爾落腳

事實上，「工一」區原本應該是林口最早開發的工業區。當地耆老回憶，當初政府徵收土地時，因為地主太多，一塊地就有10幾、20個地主，大大小小超過一千人，意見整合不易，再加上政府原本徵收土地費每坪給4萬元，地主都嫌太少，後來林口慢慢活絡起來，一度提高到16萬元，地主還是沒意願，就一直拖下來，讓土地資源不能好好利用，非常可惜。

2019年新北市府進行市地重劃，除了現金土地徵收外，也採取抵換地的作法，解決土地問題。一位「工一」區地主聯誼會不具名成員解釋，（抵換地）就是政府不用給地主錢，由政府負責土地重劃，扣除園區內道路、公園、綠地等各項公共設施用地後，返還地主50%至55%土地。

例如，地主原本有1,000坪土地，經過重劃發還後的土地可能只有500坪左右，地主就可出租或賣掉土地。

如今，「工一」區因為艾司摩爾將進駐重生了，區內筆直的道路、周邊公園綠地環繞，但招商才是重大的考驗。據瞭解，艾司摩爾一開始並沒有考量「工一」區，而是打算就近在既有的廠地周邊擴廠。新北市經發局獲悉艾司摩爾的意向後，從去年初開始接觸艾司摩爾，並主動組成投資諮詢團，積極向艾司摩爾推銷「工一」區。

經發局指出，在協調過程中，由於艾司摩爾不熟悉台灣土地、建築開發的相關法規，還出動曾擔任交通部、內政部政務次長的副市長陳純敬出面，召開跨局處會議，多次與台灣艾司摩爾開會，除盤點相關法令外，也將「工一」區所涉及的重劃工程、環境影響評估、交通影響評估，以及未來廠商進駐設廠時會遇到的議題提出建議方向，最後才說服荷蘭母公司，確定落腳「工一」區。

群聚效應發酵中 土地漲了還有其他廠商欲跟進

林口建案房價近年大幅上漲，要價多來到四、五字頭，甚至賣到六字頭，土地成交行情也跟著一路走揚。根據實價資料，容積率較高的商業區一坪多要150萬以上，甚至賣到200萬。

至於工業區土地，台灣房屋趨勢中心資深經理陳定中表示，林口工業區容積率多在180%~210%，目前行情在四五字頭，其中新規畫的工一市地重劃區，實價之前有揭露多筆交易，靠近文化北路的工業土地，成交一坪在55萬元上下。

林口資深房仲業者坦言，「工一」區因為艾司摩爾進來，的確把周邊的土地、房價拉高，「這是一個指標」，畢竟艾司摩爾以後至少會增加2,000個就業人口，「只要平均有1,000個家庭進來，就可以銷掉好幾個建案，更何況不只艾司摩爾，還有其他廠商也會進駐。」

這位房仲業者透露，目前有好幾家大公司都在找地，詢問的至少都是2000至3000坪土地，「他們（大公司）評估『工一』區土地合理行情在50萬元或50萬元出頭，但很多地主都開出60萬元在賣，甚至有的地主早就賣土地給投資客了，投資客買土地的成本高，更不願意降價，以致很多大公司仍在觀望。」

「大公司的預算還是很精打細算的。」這位地主聯誼會成員也觀察，興建廠房的坪數很大，若一坪差個5萬、10萬元，就差很多錢。假設一坪多花5萬元，2千多坪土地就差個1億元了，「很多公司都是私下洽詢土地，不想太早放消息或曝光，以免談不成影響市場波動，都說等以後就知道。

專家怎麼看：ASML加碼台灣 護國神山更有力

另一方面，面對美中貿易大戰，艾斯摩爾的極紫外光微影製程機台（EUV）已被美國列為限制輸出給中國大陸的項目，台灣處於美中兩強爭霸的地緣政治風險下，艾斯摩爾仍加碼投資台灣，意味什麼？

台經院產經資料庫總監、台灣亞太產業分析專業協進會理事劉佩真分析，艾司摩爾在美國的部分已經對中國的出口有一些限制，所以未來勢必要強化其他地區的業務上的經營。

目前全球對於半導體設備需求最大者，台灣還是名列前茅，再加上台積電（2330）的先進製程，仍是以台灣為生產重鎮，所以可以預見艾斯摩爾會擴大來台投資，並把台灣市場當成營運的重心。

劉佩真也說，在國際景氣不明確的狀況下，今年半導體產業下修的幅度會比原先預期來得大，這樣比較低的基期，就會醞釀後市反彈幅度；另外從景氣面的角度考量，「我想供需調整之後，整個半導體先進製程會慢慢回歸到上升的軌道上。」

同時，以現在整個全球半導體大廠競合關係的變化觀察，「台積電在先進製程依舊保有領先的姿態，這也是艾司摩爾相對看好台灣的部分。」劉佩真說。

劉佩真強調，近期各國相繼推出晶片法案，其實都是在互相爭取半導體的資源，台灣千萬不能在這一波的半導體資源競賽中落後，否則會有被邊緣化的危機。

她認為，政府應把握時機，更強化台灣半導體上中下游供應鏈裡比較弱的環節，特別是在設備和材料這一塊，提升國產化自給率，進一步吸引美國、日本等業者來台投資，這樣才有助台灣建立完整的供應鏈及解決方案。