ERA黃鵬䛥：2024亞太區不動產投資將居全球之冠

無預警的，台灣央行在3月21日宣布升息半碼，跌破市場眼鏡，其考量是為了抑制電價擬於4月調漲所引發的通膨預期效應。當歐美降息呼聲四起時，台灣央行採貨幣緊縮政策，總裁楊金龍表示為了抑制通膨，這是「合理的決定」。升息半碼後，重貼現率、擔保放款融通利率及短期融通利率各調升0.125個百分點，分別由年利率1.875%、2.25%及4.125%調整為2%、2.375%及4.25%。

因應央行升息，台灣壽險業的不動產投報率最低門檻也上升至2.97％，直逼3%。放眼市場，幾乎難有投資標的可達成，加上壽險業面臨2026年接軌保險負債會計IFRS 17與新清償能力指標ICS，也讓壽險業放緩不動產投資。

ERA台灣區董事執行長黃鵬䛥表示，升息代表融資成本增加，在投資報酬率成長跟不上利率漲幅、利差縮小的情形下，獲利空間減少，資本會流向更有投資價值的市場。台灣身處於疫後復甦強勁的亞太區市場，有許多不可忽視的投資機會。根據商仲業者分析，在2023年，全球投資額為全球金融危機以來的最低水準，整體投資額為10年平均水準的75%，而亞太區在2023年表現最佳，投資額達到10年平均水準的91%。北美達到68%，而歐洲、中東和非洲(EMEA)地區則達到52%，由此可見亞太區已成為近年全球資本的主要目的地及來源。其中，成熟市場如日本、新加坡、澳洲備受矚目。加上亞太區在疫後員工重返辦公室的幅度領先全球，主要城市如新加坡、東京、首爾、香港等已經達到九成的回歸率，也大幅提升了辦公室物業的表現。

黃鵬䛥強調，日本是近年亞太區不動產投資最熱的市場，得利於其利差優勢與穩定的政經環境，加上國際半導體大廠投資下，吸引許多境內外資本。市場普遍預測，日本經濟在2024年及後將持續保持每年1%左右的溫和增長。在企業盈利普遍強勁的背景下，預計資本支出將增加，半導體及汽車工業將為出口支柱。受益於觀光客爆發式回流下，大量人流與消費也將銀座等黃金商業地段的零售物業租金推升回復至疫情前的水準。在物流不動產方面，2023年日本四大都市圈的去化量超過100萬坪，創下歷史新高，預計後續對物流設施的需求將持續增長。需注意的是，日本央行預計終結長達十年的負利率政策，將會對投資帶來些許影響。

澳洲的2024年經濟成長率預估為2%，而近年來受到疫情影響，過去3-4年內澳洲住宅供給嚴重短缺，也導致建造成本、房價、租金皆上漲。商仲業者分析，預計在未來10年，澳洲住宅與工業不動產需求將受益於390萬人的人口成長、260萬個就業機會成長和3.6萬美元收入成長的三重推動力道，共8600億美元的額外收入來支撐房貸、租金與生活消費。若利率調降，將促使更多投資人返回不動產市場。

黃鵬䛥認為，位居亞洲經濟之首的新加坡，預計2024年GDP將增長1-3%。航空業和旅遊業的持續復甦，以及有彈性的勞動力市場條件，將支持航空、旅遊相關產業和消費者的增長，成為最大亮點，進而支持零售物業市場。新加坡投資市場保有充足的流動性，基於宏觀經濟穩定、經商友善環境和政治中立的立場，投資者仍然對新加坡不動產充滿信心和興趣，也促使投資組合多樣化和成為資產保護的首選。

總體而言，亞太不動產市場將在2024年呈現出多元化的投資機會，從穩定的成熟市場到充滿活力的新興市場，都為投資者提供了吸引力。隨著經濟和人口增長的潛力，來自北美和歐洲、中東和非洲（EMEA）的投資者也開始轉向亞太地區。在這個充滿活力和機遇的市場中，快速行動、深入發掘市場和產業投資價值，以及建立更具成效的合作夥伴關係，將是投資者從區域復甦中受益的關鍵。