新屋價量背離 埋變盤隱憂

據國泰房地產指數資料顯示，今年第2季六都、新竹縣市新屋房價全創新高，又以新竹年成長53%最高，其次為高雄市年增41.7%；學者表示，第2季新屋房市呈現「價量嚴重背離」，可能成交價格指數上升到128.33，可能成交量指數萎縮到86.81，至今年底買氣若未同步跟上，市場恐將變盤，由上揚軌道轉為持穩、甚至緩跌。

今年第2季全國預售、新成屋每坪成交價站上45.86萬元新高、年增34.7%；以區域來看，六都、新竹縣市新屋房價全創新高，又以新竹漲幅最凶猛、年成長率高達53%，每坪可能成交價達40.95萬元。漲幅排名第二為高雄市，每坪可能成交價達30.51萬元、年增41.7%。桃園漲幅也高達38.9%，每坪可能成交價達38.5萬元。

台中今年第2季新屋年漲幅也高達35.7%，每坪可能成交價為42.22萬元；台南新建案房價漲勢也有31%、每坪可能成交價在28.46萬元；至於高房價的雙北市，漲幅相對弱，新北市年漲幅22.4%、台北市為19.2%，每坪可能成交價各達49.67萬元、109.04萬元。

值得注意的是，第2季在國內疫情突然竄起之下，新建案30天銷售率、成交量雙雙下滑，全國新建案30天銷售率季減1.1%，成交金額、戶數各衰退29.7%、26%，新屋房市進入「價量背離」市況。

以區域來看，高雄市買氣萎縮最多，30天銷售率季減14.3%，成交金額、戶數各季減34.4%、49.5%。桃園市30天銷售率季減5.3%，成交金額、戶數各較上季大幅衰退68.8%、70.8%。台北市、新北市30天銷售率為季減2.9%、季增0.4%，成交金額和戶數則各減少54.1%、24.6%和萎縮44.5%、42.6%。

買氣相對有撐的是新竹縣市、台南市、台中市，建案30天銷售率季增率各達7.9%、6.7%、2.6%。尤其新竹縣市成交金額、戶數季增率高達97%、45.1%，台南市、台中市成交金額和戶數各為26.1%、20%和60.7%、65.7%。

國泰房地產指數季報協同主持人章定煊表示，消費者對於連續高漲的房價已抱持警戒態度，此次多頭氣勢大幅受挫，接下來在貨幣將持續緊縮之下，房市多頭的氣勢將更難營造，因此今年928檔期大量推案帶來的反而是更多的餘屋累積，營造成本無法轉嫁，對於資金鏈吃緊的中小建商壓力更大。

章定煊認為，若928檔期購屋者的反應良好，對於後市而言會更刺激投機的氣焰，讓行情更持續往脫離基本面方向發展；不過，繼今年第2季「價量嚴重背離」後，若買氣未能同步跟上、市場將擺脫上揚軌道，市況恐將變盤，往持穩甚至緩跌方向走。

華固建設總經理洪嘉昇分析，2020年下半年至今年首季、房市買氣大好的情況已經過去了，現階段房市處於「價量背離」的市況，顯示市場已進入新一輪格局。

洪嘉昇指出，自住客還是能夠接受新建案價格，認為今年928檔期甚至接下來新屋買氣，將呈現「個案表現」，建商品牌力強弱、產品優劣將是買氣決勝關鍵。