美國REITs 買點浮現

最近美國披露一份商業抵押貸款支持證券（CMBS）文件顯示，地產開發商布魯克菲爾德（Brookfield）旗下基金欠了12棟辦公大樓合計1.6億美元抵押貸款，美國REITs受拖累而下挫。

不過投信法人指出，其實兩者不管營運，或對房價及利率的敏感度皆大不同，魯克菲爾德的違約並不影響REITs基本面，近期RMZ指數（美國REITs指標）純粹遭錯殺，股價淨值比折價高達18%，投資價值浮現。

台新北美收益資產證券化基金經理人李文孝表示，地產開發商營運靠銷售，對成交量與房價走勢特別敏感，若房貸利率持續性上揚則相對不利。

但REITs營運靠租金收入，承租率與租金價格才是重點，房貸利率高低影響不大，且REITs中住宅類僅占15%，且幾乎所有商業租賃契約都有防通貨膨脹的條款，租金會隨高通膨而增加，受利率走升影響相對小。

另外，開發商的營運槓桿較高，股利率也較低，而REITs現金流充沛，一般配息也會較高。因此，建議在升息循環下，不動產相關產品應首選REITs基金，避開地產開發商比重高的基金。

李文孝指出，美國經濟動能仍穩定，預期經濟第2季落底後便會逐季上升，而美國REITs獲利除了商辦及零售被下修，其他產業並沒有明顯再下修，今年美國REITs整體獲利成長率約可達4.2%，優於其他產業，但股價近期跌至去年低點，評價上本益比回至16倍，波段跌幅17%，估計未來再大幅下行風險不大。而且下次Fed應該就會停止升息，對美國REITs將會有較顯著的推升力量，帶動評價回升，加上下半年經濟可望回溫，將有助於REITs企業獲利開始上修，目前正是逢低布局絕佳時機。

群益道瓊美國地產ETF（00714）經理人李鈺涵分析，現階段美國房地產評價仍屬於較低水位，投資價值浮現。偏科技型REITs如數據中心、電塔在科技趨勢發展下，都是剛性需求，可取代性低，收取租金更加穩定，獲利具成長性，表現可期。