美商用不動產麻煩大了？貸款繳不出來的法拍案激增

華爾街日報報導，在商用不動產一個較不透明的角落，法拍激增，這是房市動盪正在惡化迄今為止最明顯的跡象之一。

根據華爾街日報分析，截至10月底止，貸款人今年已針對高風險不動產貸款發出創紀錄的62件法拍通知。其中有許多類似於二胎房貸或夾層貸款（mezzanine loans）。

這類貸款利率高，在美國聯準會激進升息前、長期政府公債的利率盤旋於2%的那幾年，通常就能超過10%，如今同類貸款的利率可能高逾15%，這使得到期後的再融資變難，導致繳款違約和法拍大增。夾層貸款提供較便捷的法拍流程，貸款人可能只要幾周就能承接大樓。因此，這種貸款的止贖通知比起傳統房貸法拍更能直接衡量商用不動產的困境。

但由於夾層貸款不會登記在房產資料裡，華爾街日報無法確定這些被法拍的不動產價值。 

數據業者追蹤的商用不動產抵押貸款法拍數仍低，因案件經過法院程序，從繳款違約到傳統法拍要耗時數月甚至數年之久。

夾層貸款是黑石集團（Blackstone）、KKR和Starwood Capital等公司的重要業務，他們共同放貸了數十億美元。南韓資產管理機構也承做夾層融資，在紐約和洛杉磯貸款給多家旅館和辦公大樓。這些債務允許投資人投入少量資金的同時抬高物業價格，膨脹了2022年之前的商用不動產市場。

最近許多繳不起貸款被取消贖回權的都是辦公大樓，但也有一些公寓投資人遇上麻煩，他們以高額浮動利率貸款買進老舊公寓收租。