稅稅唸學堂／同一社區買兩戶賣一戶 土增稅重購退稅過關 房地合一稅卻沒過

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鄭先生（化名）看中高雄仁武一個新建案，先買下一戶小的預售屋，快交屋時，又簽約買下另一戶大的，等交屋後，賣掉小的那戶。鄭先生以「先購後售」申請全額重購退稅，土地增值稅過關，不過，房地合一稅卻沒過，被核定應稅141萬多元。

鄭先生賣掉的小的那間，交屋到賣掉僅三個多月，國稅局以用水、用電度數低，認定沒有居住事實，「不是自住房地」。

鄭先生訴願指出，他由小換大，手中最終僅一戶。同樣是鼓勵自用住宅換屋，市稅處退了土地增值稅，國稅局卻不同意退稅，這不合理。

鄭先生的申訴，財政部聽到了，但同樣駁回。財政部官員指出，土增稅的重購退稅只要求設籍；房地合一作業要點中規定，自住房地要符合「設籍並居住」要件，鄭先生有設籍，但沒有居住。

持有期間三個多月，房地合一適用最高稅率45%。高雄仁武這兩年多房價大漲，鄭先生賺了314萬多元，被核定房地合一稅141萬3,559元。

沒裝冷氣水電用度低 認定無實際居住

晚近國稅局的調查較之前更為細緻。來看鄭先生買、賣房地的時間順序，這是國稅局會查的，據以判斷賣出房地是否「自住」。

109年6月12日，簽約買下高雄仁武區新建案一戶預售屋，總價735萬元。

111年12月3日，同一建案，簽約再買下一戶預售屋，這戶更大些，總價1,540萬元。

111年12月28日，向一家不動產公司索取一般委託銷售契約書，攜回審閱。

112年1月3日，小戶房地交屋，登記取得所有權。

112年1月5日，和不動產公司簽訂委託銷售契約，委託銷售小戶房地。

112年1月27日，訂冷氣，送貨裝置地址為小戶房地。

112年3月25日(登記日)，大戶房地交屋，登記取得所有權。

112年4月28日(登記日），賣出小戶房地，總價1,100萬元。

112年8月24日，完成冷氣安裝，安裝地址為大戶房地。早先變更了送貨地址，改送大戶房地。

高雄國稅局還查了水電及天然氣使用情形，在鄭先生持有期間112年1月3日至4月28日，兩期用水度數分別為0度及2度；三期用電度數分別為6度、40度及40度，皆為基本度數，此外，鄭先生也無天然氣申裝掛表紀錄等。

高雄國稅局指出，納稅人買了第二間較大戶房地後，向仲介拿契約書，小戶交屋有了所有權狀，旋即簽約委託銷售，「納稅人並不打算住在小戶房地這裡。」而從水電用度看，無居住事實。

鄭先生後來提出裝潢的報價單，指稱確有想住，已委託裝潢公司報價。國稅局去查裝潢公司，確認所訂的冷氣最終安裝在大戶房地。

「並居住」訂在作業要點中 財政部太嚴？

鄭先生指出，什麼叫自用住宅用地，土地稅法是直接規定在本法中。土地稅法第9條，本法所稱自用住宅用地，指土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記，且無出租或供營業用之住宅用地。

所得稅法的重購退稅規定在第14條之8，法條中只講「個人出售自住房屋、土地」⋯⋯。什麼叫「自住房地」？是在房地合一稅的申報作業要點定義。「設籍並居住」是財政部訂的，並不是本法訂的。

財政部指出，所得稅法第14條之4對賣出住滿六年的自住房地有減免，給予10%的稅率和400萬免稅額。這一法條對自住房地有定義：「個人或其配偶、未成年子女辦竣戶籍登記、持有並居住」，重購退稅的自住房地定義雖規範在作業要點中，但與第14條之4是一致的。

鄭先生點出兩稅的定義差距，對納稅人造成困擾。不過，財政部並沒有要修改作業要點中自住房地的定義。