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管理前哨站/物業管理只買不賣策略

2019-10-20 22:19經濟日報 林隆儀

經濟學家眼中生產三要素:人力、金錢、土地。前兩項會因為主客觀因素改變而有增減變化,唯有土地總量不會增加,但是會隨著經濟發展、公共建設、地點區段之不同,而有增值的機會。

土地增值常常不是地主努力的結果,基於漲價歸公原則,乃有課徵土地增值稅之舉。土地被歸類為有限資源,地點好的土地甚至被視為稀有資源,結合土地上的建築物,所發揮的不動產價值綜效,常非「價值連城」一詞所能形容。受到「有土斯有財」觀念的影響,土地及建物管理成為當今高度專業的一種新興產業,稱為不動產管理或簡稱物業管理。

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物業管理可區分為兩大區塊,一是投資管理,二是建物管理,前者泛指透過規畫(土地重畫、地目變更、合併)、開發(獨自開發、合作開發、都更、BOT)、租賃、出售等機制,創造及提高不動產的價值;後者聚焦於不動產實體設施管理與使用,透過租賃、合作、改良、出售等方式,增加建築物使用價值。

物業管理的共同特徵是投入資本龐大,法令限制嚴格,專業知識門檻很高,常非一般個人所能勝任,因此被視為是財團玩的遊戲。財團資本雄厚,資金調度靈活,人才濟濟,經營管理專業知識豐富,預測與判斷精準,操作能力出眾,無論是投資管理或建物管理都能創造輝煌成果。

財團對不動產的需求比一般企業或個人來的殷切,包括面積與地點的選擇,短期目的是為了自用,長期持有還有增值空間。金融機構設有投資研究部門,觀察及預測物業管理發展前景的眼光,比任何人都敏銳且精準,以致不動產成為他們投資及經營管理的重要標的。

物業管理業者常面臨「持有麵粉或麵包」的抉擇,麵包製程中麵粉經過發酵製成成品(麵包),已經定型,不會再變大;麵粉是製作麵包的原料,具有很大的發酵(發展)空間,可以製成很多各種各樣的麵包。基於此一原理,物業管理業者都奉行「持有麵粉」政策,堅持「只買不賣」原則,認為不動產一旦賣掉就買不回來了,所以到處在尋求購買標的,既使需要參與競爭激烈的投標,也樂此不疲,不改其志,國內外皆然。

物業管理是商業發達所帶動的新興產業,投資金額龐大,土地取得不易,開發及使用決策正確與否影響甚鉅。不動產取得常常是可遇不可求,聰明的業者都堅持「持有麵粉」政策,力行「只買不賣」原則。

(作者是文化大學行銷所、廣告學系兼任副教授)

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