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華南金資產總座劉天焱 房市投資 盯兩指標

2018-07-23 01:17經濟日報 吳苡辰

華南金資產總經理劉天焱認為,房市已落底,不過短期仍在盤整,還看不到有復甦的跡象。...
華南金資產總經理劉天焱認為,房市已落底,不過短期仍在盤整,還看不到有復甦的跡象。 (本報系資料庫)
大面積土地標售市場在沉寂好一陣子之後,新店央北區段標售前陣子卻出現熱絡買氣,且華南金資產管理公司(AMC)也在成功得標名單內,是否表示房市築底?華南金資產總經理劉天焱認為,房市已落底,不過短期仍在盤整,還看不到有復甦的跡象。

房市落底 醞釀轉機

劉天焱指出,2017年全台不動產建物買賣移轉棟數為26.6萬棟,相較2016年歷史新低的24.5萬棟成長8.43%,交易量為連跌三年後,呈現首度成長;而從信義房價指數來看,房價從2014年第3季的高點,跌至2016年第1季的低點,平均跌了將近7%左右。

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但以最新2018年第1季的數據來看,和2014年第3季的高點相比,則平均跌了4%左右,代表近期不動產市場交易量微增、跌幅縮小,有止跌盤整的態勢。

劉天焱分析,主要原因在於不動產政策採取較為溫和的態度,雖然實施了房地合一稅,但目前利率與2008年金融海嘯後的水準相當,在市場資金相當寬鬆的情況下,雖然房市已轉為買方市場,但是賣方仍然有其拉鋸的空間,故目前房市只有盤整而沒有崩盤的危機。

政策點火 擴大需求

對於未來台灣房市能否復甦,劉天焱指出可觀察兩項重點:

一,不動產政策。

二,經濟增長能否帶動所得提升。

劉天焱進一步解釋,在不動產政策部分,前次房市兩波的上漲分別開始於2002年的土地增值稅減半徵收,以及2009年初的遺贈稅率調降至10%。

前者伴隨著經濟的成長,房價在五年內成長了六成;後者則在資金浪潮下,不動產成了投資商品,房價在五年內大漲了一倍。

因此,在目前房市熄火的情況下,不動產市場要政策再次點火啟動,才有機會明顯復甦。

提高所得 拚購買力

在經濟增長能否帶動所得提升部分,劉天焱說,2009年~2014年間的資金浪潮顛覆了房價所得比的理論,不過在浪潮退去後,還是要回歸所得水準是否能夠支應房價的問題,故未來在經濟持續成長的同時,也必須要帶動民眾所得的增加,如此對於不動產的購買力才能夠有所提升,以促進整體需求的擴大。

房市 房價所得比 華南金
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