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熱錢大浪襲擊,房市內部有供需失衡、外部又有通膨預期,台股大漲、資金外溢房市,讓買氣噴發,推升全國房價上攻,今年上半年預售屋每坪成交均價年增幅約達2.1%~17.1%,成屋每坪成交均價年成長率也有約6.7%~19.2%;房價漲勢不止,引起央行再出手、收緊資金水龍頭。
馨傳不動產智庫執行長何世昌分析,這波房市買氣暢旺,房價漲風再起,是「天時地利人合」所引發的資金行情效應;以內部來看,2023年7月上路的《平均地權條例》的確從三讀到實施的短線過程中,有效打擊市場非自用買氣,不過新法中的「預售屋禁止轉售」規定,也同步讓新屋市場出現「反作用力」。
何世昌強調,新法的確杜絕短進短出的投資客,但也意味著新屋市場來自短線客的換手供給量被堵上了,預售屋市場新增供給管道只剩建商,出現「鎖籌碼效應」;以外部來說,今年起因政府調漲電價,讓市場產生對通膨、房價的上漲預期心理,讓房市供需結構被內外關鍵因素扭轉。
何世昌分析,不僅新屋市場「供需失衡」,預售屋完工後的成屋市場又有「房地合一稅2.0」重稅的閉鎖期效應,兩大政策扭曲市場供需基本面,又遇上國內過多的游資,加上今年台股大漲、不少獲利前進房市之下,且國內經濟表現不錯,在資金行情點火,造成新屋、成屋市場買氣上演噴出行情,推升今年上半年全國房價再上漲。
據實價登錄網資料顯示,今年上半年六都暨新竹縣市預售屋交易量年漲幅達23.1%至140.6%,又以高雄激增1.4倍、北市大增近1.1倍、台中成長84.9%最多,買氣噴出同步推升預售屋房價,上半年每坪成交均價年增幅約達2.1%~17.1%,其中北市年增幅達17.1%最多,其次為高雄市12.7%,新北市、桃園市各約達11.4%、11.3%。
成屋市場也不遑多讓,今年上半年六都暨新竹縣市成屋交易量全數成長,其中以高雄市年增23.9%最多,台南市、台中市各約達12.3%、11%,台北市、新竹縣市、桃園市也各有8.9%、7.4%、6.6%,新北市成長最少、也有2.3%;房價部分,六都暨新竹縣市成屋市場每坪成交均價年成長率在6.7%~19.2%。
又以新竹縣市增加19.2%上漲最兇,高雄市、台中市、桃園市各約達11.9%、11.3%、10.7%。
房價漲勢不止,8月下旬引起央行再出手、祭「房貸減降令」收緊資金水龍頭,是否有效讓房市重回供需常軌,市場都在看;包括信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德、住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨、何世昌均表示,央行這次收緊銀行資金雖是考量整體金融系統性安全,不過新制有利房市買盤轉趨理性、冷靜,而非讓買方感覺到「(房屋)今天不買、以後會更貴」的預期心理、加速購屋決策。
曾敬德、徐佳馨均認為,在台灣近年經濟表現不錯,加上高科技產業持續擴廠,擁有經濟成長、產業持續投資等基本面支撐下,這次央行出手消泡沫對房市將是「短空、長期健康」格局。
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