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全台房市築底 今年迎春燕

2018-01-14 00:04經濟日報 記者郭及天/台北報導

根據內政部統計,2017年六都建物買賣移轉為20.4萬棟,年增12%
根據內政部統計,2017年六都建物買賣移轉為20.4萬棟,年增12%
根據內政部統計,2017年六都建物買賣移轉為20.4萬棟,年增12%,推估全台買賣移轉量為將近27萬棟,在政策干擾降低、剛性自用買盤支撐下,房市結束了自2013年起連續四年的衰退,業者普遍認為,房市已進入築底階段。

據六都地政局公布的買賣移轉棟數,除了桃園前年因龜山合宜宅交屋墊高基期,使去年3.56萬棟、衰退5%外,其餘五都均出現正成長,其中新北5.2萬棟、台中3.93萬棟,年增率均逾二成,台南也有18%的年增率。

以長期趨勢來觀察,台灣房市過去十年平均交易量為35萬棟,自2013年更從每年37.2萬棟,逐年衰退至2016年的低點24.5萬棟,各界普遍推估,去年全台交易量應在接近27萬棟左右。不過若各都與2013年的波段高點相較,中南部都會區回溫態勢較北三都明顯,台中、台南及高雄去年交易量約當時的73%~83%,桃園僅70%,新北不到65%,台北市更不及六成,顯示大台北都會區受打房政策衝擊大,回溫速度也愈慢,距離過去房市榮景的交易量,仍有一段不小的距離。

各界普遍樂觀預期,今年房市交易量有機會微幅成長,關鍵點在於價格能否得到買方認同。房仲公會全聯會理事長林正雄表示,今年出口暢旺、薪資成長,經濟局勢可樂觀看待,加上打房政策干擾降溫,市場信心回復,自住族群的剛性購屋需求出籠,房市回歸到理性的市場機制,預期今年交易量有機會突破28萬棟,呈現持續成長態勢,包括建商品牌力、房屋的空間效率,與付款靈活度,將是左右各新推個案能否脫穎而出的重要關鍵。

全國不動產董事長葉春智表示,房價已修正到實價行情,且屋主、買方也撐得夠久了,只要價動量就增,兩岸關係緊繃與年底縣市長大選,是影響今年房市的主要關鍵,雖然市場有潛在升息壓力,但除非房貸利率達到3%以上,對資產持有人來說,才會明顯有感,台版肥咖條款上路後,現金資產成為查稅重點,預估土地及收租型產品成為富人避險之處。

永慶房產集團業管部資深經理謝志傑指出,去年六都交易量雖然年增11.8%,但交易量增溫明顯集中上半年,上半年年增20.7%,但下半年年增率僅4.7%,未來售屋價格讓利若無法獲得買方認同,仍不利整體房市交易擴量。

中信房屋副總經理劉天仁表示,房市已觸底,但仍需要一段時間的盤整期才能完成築底,不過投資需求的增溫,可視為房市回暖的重要訊號,民眾仍然認可不動產是抗跌保值的首選,各項購屋信心指標與官方數據都優於去年,加上今年底將有縣市長選舉,預期將有活絡地方發展與產業的利多出爐,今年房市可預見「春燕來了」。

經濟日報提供
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台南市安平區 成交量倍增

以六都各行政區買賣移轉棟數來觀察,2017年桃園市中壢區的8,121棟居全台之冠,桃園區、新北市淡水區則以7,151棟、6,550棟居二,三名。若以年增幅度來看,台南的安平區年增近一倍居冠,台中太平、新北新莊年增率也超過65%。

經濟日報提供
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2017年六都熱門行政區交易量普遍較2016年增加,但距離房地合一實施前的交易量能仍有一段距離。

台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰表示,2017年各地房市熱門行政區交易量回溫,如新北市淡水、新莊區,桃園市中壢區,台南市永康區,高雄市鳳山區等,多已回到三年前,甚至近四年高點,除了新案交屋因素,剛性買盤不再觀望,逢低進場的剛性買盤搶進當地優質區段,均推升熱門區域的交易量能。

值得注意的是,台北、台中的二大高總價聚落中山區與西屯區,2017年交易量雖略見回溫,但仍僅有過去熱絡時的六、七成。陳炳辰表示,熱門交易行政區若賣方價格不再下修,恐不利未來區域房市回溫幅度,屋主稍見房市回溫,議價空間窄化,使得原本就不低的區域房價不再向下修正,使房市再度處於買賣雙方膠著的局面。

桃市相對低價 買賣動能強

以2017年六都的建物買賣移轉棟數占住宅存量比重觀察,桃園市每百戶房屋約有4.3戶房屋買賣,買賣移轉動能為六都最強,新北、台中及高雄約在三至四戶間,不過受到打房衝擊最大的台北市,每百戶房屋僅約2.5戶房屋買賣,房價居高不下、人口外移,均使首都購屋動能低落。

據信義房價指數顯示,台北市房價即使經過修正,去年平均房價約在每坪53.6萬~54.1萬元間。新北市3字頭房價、桃園不到2字頭房價,相對低價優勢,仍吸引市中心剛性自用買盤沿著捷運、高速公路等交通動線,外溢至外圍房價較低區域購屋。

台北市除了國宅產品外,缺乏標準三房加車位的主流平價主流供給,也使自用型購屋外移至標準住房產品供給較多的新北、桃園,尋找購屋標的。

房仲業者表示,目前大台北主流首購購屋總價約在800萬~1,200萬元,換屋主流總價價約在1,200萬~2,000萬元,台北市只能在舊公寓國國宅、地段稍差、坪數稍小的套房或小二房產品間作選擇,相較之下,新北市單價3、4字頭房價水位,較能提供符合小家庭主流購屋總價帶與標準住房產品,特別是已發展相對成熟、具就業條件或交通動線的2字頭房價區,如淡海、林口新市鎮等地,吸引首購族願以時間換取空間。

房市
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