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雨遮新制上路 購屋民眾有省嗎?

2018-01-17 19:35經濟日報 記者陳美玲、郭及天、數位部內容中心

經濟日報提供
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「雨遮、屋簷不登記不計價」今年上路後,讓雨遮、屋簷出現三種不同登記、計價方式,出現「一國三制」。有意購屋的民眾要如何辨別?如何選擇?又該如何議價?

現有的雨遮、屋簷登記制度是從2011年開始分割,2011年之前取得建照的房屋,雨遮、屋簷是可登記、可計價;2011~2017年雨遮則是可登記不能計價;今(2018)年新制上路後,新取得建照的建物雨遮、屋簷則不登記、不計價,將大幅降低市場上灌水虛坪的現象。

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買北市30坪房 約可省下166萬元

雨遮、屋簷被市場戲稱「鳥站的地方」,意思是住不了人,只夠鳥兒暫時棲息。房產專家表示,民眾購買的房屋共有三大部分,第一是主建物,第二是公共設施(公設),第三是附屬建物。

主建物是指屋內的客廳、餐廳、臥室、書房、廚房、衛浴等部分;一般來說,30坪房屋通常雨遮、屋簷占1~2坪,約3%~5%。8~9坪則是公設、約占30%~35%,室內使用實坪約19~21坪。

附屬建物的陽台約10%、雨遮、屋簷約占3%~5%,若以台北市預售、新成屋每坪單價83.3萬元計算,今年雨遮免錢之下,消費者購買30坪房子,平均現省166萬元。

過去有不肖建商為了獲取高額獲利,將可登記、可計價的雨遮做得很大,以致一棟大樓外觀出現一大圈環繞的雨遮,被市場戲稱「土星環」。

對消費者來說,這些「看得到、住不到」的雨遮,頂多「給鳥站」,不僅讓消費者大喊花冤枉錢,更衍生不少買賣糾紛,讓政府對於雨遮、屋簷開始做明確規範。

建商變通花招多 消費者如何破解

上有政策、下有對策,「雨遮、屋簷不登記不計價」今年上路,建商除了提前搶照,不少建案出現三招變通方式,包括拉高每坪單價、降低公設比、直接省略屋簷或雨遮的設計等「一高兩低」花招。消費者要如何破解?

房產專家表示,消費者也有因應辦法,1、用周邊舊制建案來議價;2、將主建物、附屬建物坪數以及公設拆開來看,不要被低公設比騙了;3、以屋簷雨遮變小、功能性降低來議價。

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買房前 先看清坪數結構

住展雜誌企研室經理何世昌分析,以目前在線銷售的新案來說,已出現有握有舊制(雨遮可登記、不計價)建照的建案,出現將價格回灌至總價的情形。

今年「雨遮、屋簷不登記不計價」上路,民眾購屋更不能只看公設比,還得把附屬建物坪數大小納入考量,因為「公設比相對低」的房子,可能陽台、雨遮做得很大,室內面積不見得較多。

民眾買房時也可以直接檢視建築物模型或3D透視圖的雨遮屋簷大小,對照建商提供的主建物、附屬建物、公設坪數內容,查看有無嚴重灌水情形,或是單純比較主建物面積來選購。

消費者若要知道欲購買的建案是舊建照或是新建照,除了詢問案場銷售人員之外,也可以上「全國建築執照存根查詢」,若七碼建照中前三碼為106XXXX,106代表民國年度、即為舊建照,若是為107就是新建照,雨遮屋簷屬於不登記、不計價,為自身權益把關。

六個問答 讓你一次看懂雨遮新制

問:何謂雨遮?雨遮有實際功用嗎?

答:住商不動產企研室主任徐佳馨表示,內政部特別規範雨遮的定義,用途是在建物窗戶或開口的上方,距離窗戶或開口上緣不超過50公分的構造物,用於遮陽、避雨的功用,範圍自窗戶或開口兩側外緣向外起算最多各50公分,超過50公分就不納入登記。

台灣有颱風和梅雨,夏季日曬強,雨遮有助於遮陽跟擋雨的功能,並非僅是裝飾功能,仍舊有其實用性。

「屋簷」則是從屋頂平台延伸,同樣也是用來遮陽、遮雨的構造物;雨遮、屋簷和和陽台、屋簷、花台、露台等都屬於附屬建物的一環。

問:雨遮新制後對屋主有何影響?

答:無論屋簷雨遮當初有沒有計價,到了成屋市場以登記為準,只要有登記就會計價,目前成屋市場交易習慣沒有將雨遮扣除,因此對現有屋主影響有限。

問:雨遮新制後對建商有何影響?

答:對建商來說,未來不計坪、不計價將影響設計,未來建商會更著重實用性;但對已經進行中的都更案可能會因此產生影響。

問:未來三制並行(登記計價、登記不計價、不登記不計價),對市場有何影響?

答:影響有二,其一是雨遮等虛坪過大的房屋在交易時可能因此影響賣相;其二是購屋人更在意房屋實際使用面積。至於房價是否會漲,關鍵在市場景氣,而非建商或代銷說了算。

問:購買預售屋,如何判斷雨遮的必要性與購屋時注意什麼?

答:首要注意建照時間,只有在2018年以後的建照,才是採取不計坪、不計價。買方可自行試算扣除雨遮後的單價,如果單價和其他建案行情相當,沒有比較高,而且公設比和車位正常,那麼雨遮就是未計價,如果行情偏高,則仍計價。

問:購買成屋,如何判斷雨遮的必要性與購屋時注意什麼?

答:購買成屋的屋主,注意權狀或謄本中,建物標示中有主建物(建物分層)跟附屬建物,主建物呈現的是室內面積,而常見的陽台跟雨遮就屬於附屬建物。

一般來說,雨遮占建物權狀總面積,也就是主建物+附屬建物+公設,占比在5%以內,占比越低、雨遮不計價的可能性越高;若是雨遮占權狀面積5%以上,占比越高,則雨遮計價可能性越高。

建商 新成屋 預售屋 房地產
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