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以房養老真的好?七關鍵破除迷思

2017-07-25 14:53經濟日報 數位部內容中心蔡依庭、記者陳美君、韓化宇、曾桂香╱綜合報導

步入晚年後「有房卻缺錢」的老人,在台灣屢見不鮮,在老年人口遞增、年輕人晚婚不生的趨勢下,生活品質欠佳的年長人口恐怕只會增不會減。

為因應台灣步入超高齡社會的狀況,讓長輩們老有所終,近年來政府大力推動「以房養老」政策,讓有屋卻沒錢的老人,能透過向銀行申請「逆向抵押貸款」,取得足夠的養老金使用,同時也能在自己的房子裡安度晚年。

◎「以房養老」養什麼?

老人空有房屋,沒有穩定收入及退休金,晚年生活困頓,很適合將房屋抵押給銀行,換取每月固定的生活費,這是發源自歐美以房養老措施的主要精神。

其實早在四年前,台灣就已出現以房養老的概念與做法。政府積極推動以房養老是源自多年前,國內發生多起獨居老人坐擁「黃金屋」,卻因不符社會救助資格而餓死家中的悲劇。但初期由內政部主導的「公益型」以房養老在2013年3月1日上路後,因條件過於嚴苛,截至去(2016)年底仍無人問津,直到合作金庫在2015年11月開辦「商業型」以房養老,才掀起同業跟進風潮。

◎房子還拿得回來嗎?一圖看懂流程

台灣多數老人將房產視為重要遺產,擔心申辦貸款後,房屋有去無回。其實,辦理以房養老貸款,就像辦房貸一樣,只是把房子抵押給銀行,所有權及使用權還是借款人的,到期只要清償借款,房子就會回歸所有權人或繼承人。

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◎立意良善卻發展困難 為什麼?

2013年推辦初期,由於對申貸人及貸款人設定條件過於嚴苛,例如申請者必須無法定繼承人、單獨持有不動產,且不動產價值不超過社會救助法所定的中低收入戶標準,因此乏人問津,試辦期間申請案僅個位數。

對於銀行推出的以房養老,許多民眾雖有興趣,卻又擔心「房子被銀行騙走」、「兒女覺得父母拿房子向銀行貸款很丟臉」,甚至有老人因「起家厝」的概念,不願拿房屋貸款,都造成了銀行此業務推展上的困難。

◎以房養老其實好處多多?

率先推出「商業版」以房養老的合作金庫董事長廖燦昌說,以房養老有諸多好處。首先,將房產抵押後換成年金使用,能讓老年人生活更有尊嚴,不必仰賴兒女也有穩定的養老金;其次,可大幅減輕「三明治世代」的經濟負擔;第三,若能成功推動以房養老,退休族群不用縮衣節食,可促進消費,進而達到刺激經濟成長的效果。

◎國外有先例

日本也和台灣推辦初期有同樣現象,日本人普遍認同守住家產祖屋的傳統觀念,設計以房養老措施時,嚴格限制年齡及房屋條件,有些地方銀行甚至要獨棟房屋才能申請,雖比台灣早30年嘗試以房養老制度,日本也未能成功推行。

美國在1961年就推出首件「逆抵押房貸款」的設計,但規模較一般房貸市場小很多,1987年參議院通過房屋產權抵押轉換貸款(HECM),1988年由雷根總統簽署法案,並由聯邦住宅管理局(FHA)擔保逆向抵押貸款,因有法律保障基礎,美國的一般人及銀行才逐漸廣泛接受以房養老觀念。

◎全台推辦狀況

民眾申請以房養老意願,除了受到房產價值影響,其實也受傳統觀念影響。即便以房養老可能將成為未來趨勢,受到不少有屋族的青睞,但多數觀念傳統的民眾普遍認為,子女讓父母拿房子去抵押實在有違孝道,所以反對。

而根據合作金庫截至今年5月底的統計數據指出,台北市民選擇以房養老的意願最高,有183件,占合庫銀全部核貸件數的26%;新北市合計有125件,占比也達18%,為全國最高及次高。以房養老申辦人以大台北地區民眾最多,中南部接受度較低,顯示出南北觀念的差異,也成了推行以房養老的阻力之一。

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◎政策與未來

政大地政系教授張金鶚表示,以房養老是未來一定要有的政策,不過,商業型之外,還應有公益型或結合長照的其他型式以房養老,政府要確認擴大執行,這項措施不只是讓老人拿錢,還應有Social care,照顧及服務老人的意涵。

張金鶚表示,台灣確實應該確認以房養老的法律基礎,修訂特別法。例如以房養老修例,就不受銀行法貸款年限,或者保險公司不能涉及相關商品等保險法的阻礙,以特別法補足目前商業型以房養老較欠缺的社會福利及像售後租回等多元選擇的方式,這些做法在歐美其實已經非常普遍。

以房養老 合庫
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