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京華城改建案容積率從560%提高至840%,檢廉認為期間官商勾結涉嫌行受賄,目前如火如荼偵辦中。京華城2001年落成,2020年拆除重建商辦大樓「京華廣場」,屋齡不滿20年,為何能適用都市計畫法的相關規定?京華城有符合建築物密集、畸零破舊、有礙觀瞻、影響公共安全等項要件,必須拆除重建嗎?都計專家帶著一次重點看清楚。
京華城獲20%容積獎勵 可以「準用」都市更新標準?
威京集團日前指出,京華城案是以「都市計畫案,不是都更案」,容積獎勵申請是依據都市計畫法第24條取得,從「韌性城市貢獻獎勵」、「智慧城市貢獻獎勵」及「宜居城市貢獻獎勵」獲得共20%容積獎勵,再加上30%容積移轉,讓京華城享有50%容積獎勵。雖然京華城案一再聲明並非都市更新案,而是自擬都市計畫案,事實果真如此?
根據台北市政府2020年11月1日發布實施的「台北市政府公開展覽文件「台北市松山區西松段三小段156地號第三種商業區(特)土地使用分區管制規定細部計畫案」第17頁的新計畫部分:「本計畫有關綠建築、智慧建築、耐震設計等獎勵容積本計畫未規定事項準用『都市更新建築容積獎勵辦法』規定辦理。」
同頁的修正計畫則寫道:「考量綠建築、智慧建築及耐震設計等容積獎勵之條件,為建築物領得使用執照後一定期間內須取得標章或通過評估,為確核給建築容積獎勵後,申請人履行相對之責任與義務,應與台北市政府簽訂協議書及繳納保證金,其相關執行機制及應遵行事項,準用『都市更新建築容積獎勵辦法』辦理。」京華城案獲獎所得到的20%容積獎勵來源,卻是準用了都市更新建築容積獎勵辦法。
根據都市計畫法第7條第6項規範「舊市區更新:係指舊有建築物密集,畸零破舊,有礙觀瞻,影響公共安全,必須拆除重建,就地整建或特別加以維護之地區。」為何京華城案能準用都市更新建築容積獎勵辦法?一個都更案必須在劃定都更範圍內,才可適用都更條例及其他相對應法條。援引都市計畫法第63條之更新計畫之訂定「直轄市、縣(市)政府或鄉、鎮、縣轄市公所對於窳陋或髒亂地區認為有必要時,得視細部計畫劃定地區範圍,訂定更新計畫實施之。」
都計專業人士質疑,京華城屋齡約20年,是否符合法律所規定的「窳陋或髒亂地區」條件?以及當初台北市政府如何認定該地區有符合窳陋條件?為何屋齡未滿20年的京華城卻能適用都市計畫法及都市更新事業之實施要件?
此外,京華城這塊地究竟是否具有適用該條例的條件?從台北市都市審議開發地圖查詢,京華城這塊地並非「劃定更新範圍」,卻適用都市更新條例的容積獎勵計算方式。
從工業區變更為商業區
都計專業人士分析,威京公司擁有的原本歸類為工業區的「台北市松山區西松段三小段156地號」,也就是如今所稱的「京華城」這塊地。最初這塊地為工業區用地,但由於工業區限制很多,無法商用,因此沈慶京等人將這塊地從工業區變更成更有價值的商業區。
台北市政府於1991年2月13日公告實施「府工二字第80003366號」都市計畫案,將原唐榮鐵工廠的土地使用分區由工業區變更為第三種商業區,建蔽率70%、容積率依基地面積計算為392%,並捐地30%規劃設計為公園、廣場之用,登記為市政府所有,回饋大眾。
2020年11月16日,台北市政府公開展覽同份文件載明,本計畫範圍依1991年所提的都市計畫案。
當時,台北市政府在無先例、無法的情況下,協助變更都市土地分區,當時土地變更制度很混亂,以個案性質調整,要求京華城集團必須捐地30%作回饋,而贈與台北市作為公園廣場不計容積。捐地後,建蔽率依商三560%的標準計算,得出公式:
560%(第三種商業區用地容積率)×70%(第三種商業區用地占比)=392%
經過數年來回周旋,2020年台北市府都委會認定,京華城容積率560%無疑義。2021年依台北市容積移轉許可自治條例等規定容積移轉30%(560%×30%=168%),再加上獎勵容積20%(560%×20%=112%),京華城原址允建容積率共840%。
都計專業人士指出,訂定「都市計畫工業區檢討變更審議規範」後,才明訂工業區變更商業區要回饋變更土地總面積40.5% 。京華城雖早於該規定前就已申請,但是捐地比例也已遠低於法規標準。
京華城容積率840%柯文哲不知情? 林洲民這樣說
柯文哲說,他直到今年3、4月才知情京華城容積率840%一事。然而,柯文哲究竟是否知情?台北市都發局前局長、建築師林洲民則說,從陳水扁、郝龍斌、柯文哲三名前市長,京華城的容積率都是都發局承辦業務中的重中之重,都發局處理時當然須定時跟市長報告。他在任時,2016年監察院糾正北市府有關京華城容積率的事情,處理時也必須定時跟市長報告。
林洲民說,當時他處理方式除成為報告文字方式的備忘錄,也上呈市長室,內容談及北市府因應京華城容積率的時候,一定要守法推動所有過程,其中涉及都發局、都委會等,相關機構一定要秉公處理。他說,柯文哲到底知道或不知道,相信大家心中都有一個清楚的答案。
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