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智慧經營/ 興富發鄭欽天靈活調度 突破營建困局

本文共1000字

經濟日報 陳美玲

興富發建設集團總裁鄭欽天  記者蘇健忠/攝影
興富發建設集團總裁鄭欽天 記者蘇健忠/攝影
對房地產市場有高敏銳度的興富發建設集團總裁鄭欽天,面對去年至今土地、營建成本上漲雙殺的情況,鄭欽天直言,「這一波成本大漲,考驗經營者的營運調度能力」,對集團來說,他將以「加大商辦、廠辦產品推案,搭配引進自動化系統」,力抗這波營建業經營困境。

成本壓力大增

鄭欽天舉例,這一波營建成本高漲,壓得建商喘不過氣,如果手中沒有庫存土地的開發商,立即就要面對高土地成本的壓力。

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舉例來說,這一波低利、游資氾濫的環境,讓土地、建材價格大漲,以土地來說,雙北市以外的區域價格飆漲最明顯。

他指出,像是南部這一波買氣噴發,讓市場目光都放在有台積電坐鎮的台南市,不過這兩年台南土地飆漲,去年還買得到每坪二、三十萬元的土地,現在地價翻好幾倍、漲到100萬元,這樣土地要怎麼買。

另外,大宗原物料上漲更推升建材價格大漲,像是鋼筋、鋼板每噸價格上揚近五成,工資部分原先市場就有缺工問題,這兩年又因國內企業擴廠、搶人,讓產業缺工情況雪上加霜。

他舉例,二、三年前新建案每坪造價6萬多元,現在一坪都要13、14萬元,光是鋼骨這項原料上漲,反映在造價上、每建坪成本就多出3.5萬元。

就是因為營建成本漲太多,因此推升房價上漲,「只要出台北市,平均新案成交價就是40萬元,低於30萬元的都不見了,像是鶯歌之前還有28萬元,現在一坪推案價也要36萬元」。

鄭欽天強調,在土地、營建成本雙漲之下,加大建商經營困難度,營運上如何調度、掌握成本,將經營風險降到最低,考驗經營者運籌帷幄的功力。

控管資金財務

他表示,興富發集團旗下部分新案確實因為成本上漲,最後發生賠售情況,不過現在興富發的做法,就是採取加大商辦、廠辦推案比重,搭配引進自動化系統,以及多開發能賺錢的建案,透過獲利相對較高的個案,來填補低毛利的建案,利用截長補短方式,加上節省人力使用、引進搬貨系統等,來鞏固獲利能見度,因此整體來看,公司建案開發還是賺錢的。

另外,面對營建業缺工潮困境,鄭欽天進一步說明,興富發現在就是採取能在工廠先組裝好的部分就先做好,減少大量人力運用。還有疫情結束後,集團擬引進自動化系統,像是每個工地在工人下班後,就透過機器人搬貨系統,先把建材備料完成,隔天員工上班就能進行施作,盡量減少人力,讓建案如期完工。

他表示,這一波土地、建築成本上漲帶給開發商不小的經營壓力,接下來要比的是各家老闆的管理、調度能力,還有資金財務深度和控管能力,才能在這一波大環境的成本壓力下勝出。

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