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房地合一自住優惠 三條件

房市示意圖。 聯合報系資料庫
房市示意圖。 聯合報系資料庫

本文共838字

經濟日報 記者胡順惠/台北報導

財政部台北國稅局表示,民眾出售適用房地合一稅制的不動產時可把握自住優惠,可享400萬元免稅額,超過免稅額部分還可享10%優惠稅率,但須同時符合三要件才適用,包括戶籍、未出租營業、前六年未曾適用同樣優惠。

為防止短線操作炒房,房地合一稅2.0規定,交易持有二年內轉售稅率45%;二至五年內轉售35%;超過五年以上才能適用20%以下稅率,因此有換屋需求的民眾,可把握自住優惠,不但可享有400萬元免稅額,超過免稅額部分更可以10%稅率計算。

台北國稅局表示,《所得稅法》規定,出售2016年元旦後取得房地,符合三大條件可適用自住優惠,包括第一,納稅人本人或配偶、未成年子女辦理完成戶籍登記,且持有並居住在該房屋連續滿六年;第二,交易前六年內並未出租、供營業或執行業務使用;第三,本人、配偶、未成年子女交易前六年未曾申請適用房地合一自住優惠稅率。

房地合一自住優惠
房地合一自住優惠

國稅局提醒,實務上較常出現誤解是戶籍認定,依規定須本人、配偶、未成年子女設戶籍滿六年才行,民眾誤以為只要「直系血親」即可,只讓父母、已成年子女設籍,導致無法適用優惠。

國稅局舉例,王先生2017年2月1日以1,200萬元買入A屋,支付契稅等必要費用20萬元,由王先生及19歲女兒設籍居住,王先生2019年10月1日因故搬至他處並遷出戶籍,僅剩女兒設籍居住,之後在2023年6月15日以1,800萬元出售,出售移轉費用30萬元,土地漲價總數額50萬元。

國稅局解釋,王先生雖持有A屋超過六年,且女兒設籍居住,但他本人未設籍並居住連續滿六年,從2017年2月1日至2019年9月30日計算,僅二年八個月,而女兒為「已成年子女」,也不符合自住房地租稅優惠條件。

國稅局分析,王先生課稅所得以1,800萬元扣除成本1,220萬元,再扣除移轉費用及漲價總數額,得出500萬元,應納稅額則是以500萬元乘上稅率20%,必須繳交100萬元稅款;若是原本適用優惠情況下,則可用500萬元扣除免稅額400萬元,得出100萬元,再乘上稅率10%,則只要繳交10萬元。

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