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新聞中的法律/中高樓層都更的三個隱憂

2020-09-28 02:00經濟日報 記者翁至威採訪整理

內政部日前表示,為加速中高樓層老屋都更,都更條例將再度啟動修法,針對中高樓層危險建築物同時祭出蘿蔔與棒子,鼓勵民間加速重建。蘿蔔方面,針對高樓層危險建築加碼容積獎勵,最高可達原容積1.3倍,不受原都更容積獎勵天花板限制;棒子方面,對於這類建築的不同意戶,將簡化代拆程序。

誠如內政部所說,中高樓層老屋致災的危險性顯然比一般低矮房屋更高,而現有容積獎勵對於原容積越高、樓層越高的老舊建物,獎勵效果相對較不明顯,也因此在市場誘因有限、相對戶數較多造成整合難度更高等因素影響下,這類建築一般少有實施者願意進場開發,也確實成為亟待改革的議題。

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對於內政部的修法方案,很高興內政部看到了實際情況,也就是中高樓層建物改建不易的問題,並試圖提出解方,務實思考值得肯定。不過仍有三個隱憂值得思考。

首先,對於提高容積獎勵作為解方,政府可能須要慎思。

現行的都更事業,眾所皆知最大的問題在於「錢從哪裡來」,若是要用一坪換一坪的角度去思考,高樓層或許給的並不夠,但是同時也要思考,低樓層建築物的獎勵是否給的太多?同時,房價相對較低的地方獎勵容積不足,房價極高的地方獎勵容積則過量。

即使現在提高中高樓層的獎勵值,對於整體老屋的改建恐怕只是杯水車薪,無法解決大多數個案的困難。

其次,政府可能要釐清政策目標在哪?未來若發現其他樣態的個案,在財務可行性上走不通時,是否要繼續增加容積獎勵,而無其他辦法?民眾會不會因為預期心理,期待未來有更多獎勵推出,反而導致都更停滯?是值得思考的問題。

今年擔任國家卓越建設獎的都更類評審委員時,眼見新北市所有參賽的個案幾乎都將容積衝到法定容積率的200%以達成財務平衡,因而造成的巨大量體不僅不美觀,也造成對都市的巨大負擔與衝擊。

第三,在強制執行方面,內政部積極構思配套,也值得肯定,對於都更個案一定有所幫助,然而「徒法不足以自行」。

過去,強制執行的辦法一直都在都更條例裡,然而多年以來之所以鮮少使用,在於現行都更配套不足,對原住戶權利侵害太大,導致公部門懼於輿論不敢執行。

都更必須思考如何妥善配套,將對民眾權利的侵害降到最低,並提升公益性與正當性,使主流民意願意支持都更強拆等作為,否則徒修相關強拆執行辦法,實務影響恐怕不大。

除此之外,由於現今的估價技術規則所限制,導致權利變換機制無法充分反應市場價格,造成重建前後的價值分配產生矛盾,嚴重阻礙都市更新的狀況,主管機關也值得留意。未來也應關注都市再生相關法案發展及配套,跳脫思考,找到未來都更的新道路。

(本文由台北市都更學會理事長蔡漢霖口述)

都更 建築 內政部
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