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房地合一bug解套 專家:高額貸款反而有利

2020-07-16 10:35經濟日報 記者游智文/即時報導
房地合一
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記者游智文/攝影
記者游智文/攝影

房地合一稅上路後,不時傳出民眾繼承有房貸的房子,轉賣雖有賺,但是房地合一稅一扣,反而要倒賠。財政部昨(15)日發布解釋函令,繼承房屋轉賣可扣除房貸部分,再計算獲利,專家說,令許多人喊痛的房地合一bug,可望部分解套。

高源估價師事務所所長陳碧源表示,財政部解釋令確實可解決繼承有房貸房子,繼承人不想背債,把房子賣掉,沒拿到半毛錢,反而要繳交房地合一稅的問題。

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不過,解釋令對高額貸款有利,如果長輩省一點,不想貸太多,或是窮一點,沒辦法貸太多,若貸款金額低於房地公告價值,並不適用,可能還是得面對房子賣掉沒錢拿,反而得繳稅窘境。

房地合一稅規定繼承取得的房產,繼承人若出售,獲利金額以實際出售價價格,減掉土地公告現值、房屋評定現值計算,然後再依持有年限,將獲利金額乘以45%、35%、20%等稅率,計算稅額。

之前有民眾表示,媽媽買了一間總價1,000萬元房子,貸款750萬元,他繼承一年後,想以原價1,000萬賣掉,結果代書跟他說,市值1,000萬-公告價值250萬=獲利750萬。750萬元再乘以35%稅率,賣房必須繳房地合一稅262萬。

但他以1,000萬元賣掉房子,還給銀行750萬元,手上只剩250萬元,根本不夠繳稅。等於他賣房子,分文拿不到,還得倒賠12萬元。

這問題過去幾年一直被提起,市場形容這是「房地合一的bug」,法令不改,問題不能解決。

歷經多時,財政部昨天首度針對個人交易繼承取得房地課徵所得稅,發布最新解釋函。

解釋函全文為:「個人繼承取得房屋、土地時,併同繼承被繼承人所遺以該房屋、土地為擔保向金融機構抵押貸款之未償債務餘額者,應整體衡量其繼承取得房屋、土地之經濟實質,該債務餘額超過繼承時房屋評定現值及公告土地現值部分,核屬其因繼承取得該房屋、土地所生之額外負擔。」

「嗣個人交易該房屋、土地,依所得稅法第14條第1項第7類第2款規定計算房屋之財產交易所得或依同法第14條之4第1項規定計算房屋、土地交易所得時,該債務餘額超過繼承時房屋評定現值及公告土地現值合計數,且確由該個人實際負擔償還部分,得自房屋及土地交易所得中減除。」

陳碧源表示,全文意思簡單說,出售繼承的房屋,如果有債務,可以在計算房地合一稅時扣除。

不過財政部也設下了幾個條件:

一、房地和抵押債務必須由同一繼承人繼承才適用。

二、被繼承人向金融機構的抵押貸款餘額才可適用,換言之,向民間二胎借的就不適用。

三、繼承時,債務餘額大於公告土地現值及房屋評定現值合計額才適用。債務餘額如果小於房屋、土地的現值,就不適用。

四、售後後,貸款餘額需由被繼承人償還。如果沒有償還,也不適用。

陳碧源表示,其中規定債務餘額必須大於房地的公告土地現值及房屋評定現值合計額,有點不公平,因為長輩如果省一點,不想貸那麼多錢,或是窮一點,沒辦法貸到較高額度,就不能用,反而長輩若貸好貸滿,就可受惠。

陳碧源指出,為何被繼承人留下債務餘額小於公告現值,該債務反而不能抵扣?函令並未說明,財政部的解釋令雖解決房地合一稅Bug問題,但是似乎也會引導大家多貸款買房。另外,此一解釋函只適合自然人,不適用法人,是否會影響有錢人現今大多以公司法人置產的思維,有待觀察。

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