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父母給房 買賣、贈與差在哪

2020-02-27 17:28聯合晚報 記者程士華/台北報導

父母若想將名下不動產移轉給孩子,用對方法可省下不少稅金。 本報資料照片
父母若想將名下不動產移轉給孩子,用對方法可省下不少稅金。 本報資料照片

爸爸想要把不動產過戶給兒子,稅事上有哪些注意事項呢?南區國稅局指出,不動產移轉主要有買賣及贈與二種方式,除了過戶當下的稅費試算之外,別忘了顧及未來兒子換房的需求,若採買賣的形式過戶,兒子可以用原始成交價申報成本,較能節省房地合一稅。

設想一位爸爸手上有棟房,市價大約1000萬元,為避免日後遺產稅的問題,希望早點過戶給兒子,會遇到二種情境:第一種情境,可能是爸爸擔心兒子尚無力買房,直接將房過戶給兒子,或簡單打個折扣賣給兒子;第二種情境則是兒子事業有成,直接以市價向爸爸購房,不相虧欠也不占便宜。

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官員指出,最近就有位台南陳先生提出這個問題,他想將房屋移轉給工作多年的兒子,究竟情境一跟情境二相比,哪個比較節稅呢?

父母給房,買賣、贈與差在哪? 製表/程士華
父母給房,買賣、贈與差在哪? 製表/程士華

官員表示,情境一指的就是贈與移轉,如果採用贈與方式移轉房地給兒子,須申報繳納贈與稅。不過贈與稅課稅基準跟買賣不同,是以土地公告現值、房屋評定現值來計算,陳先生名下這筆不動產,雖然市價大約1000萬元,但土地公告現值及房屋評定現值合計僅約200萬元。

官員表示,在贈與的情況中,由於贈與人每年有220萬元免稅額,陳先生同年度如沒有其他贈與,其贈與該房地給兒子時,贈與金額為200萬元,尚未超過免稅額,所以不用繳納贈與稅。

稅法觀點

二親等內買賣 多屬贈與

值得注意的是,從稅法的觀點來說,二親等內親人間的買賣多半屬於贈與行為,官員表示,如果爸爸以極優惠的折扣賣給兒子,或是幫忙做擔保幫兒子借錢買下這棟房,對國稅局而言,也都是視為贈與而非買賣。

官員表示,由於稅法如此規定,陳先生如果想用買賣方式移轉房地給兒子,就會被視為二親等間買賣,必須提出兒子實際支付1000萬元價款的證明文件,向國稅局申報審核後,取得國稅局核發之非屬贈與同意移轉證明書,才能辦理移轉登記。

官員表示,以買賣形式移轉,就不用繳納贈與稅,但是爸爸記得要依據房屋屬性,報繳房地合一稅或於綜合所得稅申報。

最後,官員也特別提醒,如果兒子日後有打算出售這筆房地,此時若以買賣形式取得,賣房時可以申報的取得成本是買價,在這個例子中是1000萬元;如果是以贈與方式移轉取得,兒子之後賣房時,可以列入計算的取得成本則是受贈時的土地公告現值及房屋評定現值,即合計只有200萬元。

官員表示,雖然取得成本還會再依出售時物價調整,但相對而言,買賣取得的房屋可以認列較多成本,再轉手時可以比較節稅。

贈與稅 土地公告現值 免稅
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