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買賣房產3大節稅法 房仲提醒記得舉證

2019-05-07 22:45中央社 記者韋樞台北7日電

5月報稅季,房仲提醒,去年有買賣房地產者,可注意3大節稅法,包括善用「財產交易損失舉證」、每月負擔的房貸利息可扣除,並利用「重購自用住宅扣抵稅額」。

永慶房屋契約部資深經理陳俊宏表示,今年適逢房地合一新制上路後的第3個報稅年度,去年有買賣房屋者最好注意利用合法節稅。去年有售屋者,須確認售屋所得適用舊制或新制,房屋若在2016年元旦以前取得,且持有時間超過2年,適用舊制,納入綜合所得稅申報財產交易所得,必須在5月報稅時報繳。

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若適用新制,則採課徵房地合一稅,必須在所有權移轉登記次日起30日內申報,就不是在5月綜合所得稅報稅,納稅人須特別留意。

陳俊宏指出,去年售屋者可善用「財產交易損失舉證」節稅法。若出售房屋的實際價格減去取得成本及移轉費用,計算出的財產交易所得較低,並能提供相關證明文件,便可選擇按實際發生的價額申報。

陳俊宏提醒,去年有售屋者,今年5月報稅時優先採「核實認定」方式申報,以實價發生價額申報就是所謂的「核實認定」;對於無法舉證買價的房屋,則可採「標準認定」的申報方式節稅。

但若出售的房屋是位於台北市售價新台幣7000萬元、新北市售價6000萬元以上,雙北市以外縣市售價4000萬元以上的豪宅,且無法舉證買進成本,則依實際銷售價格的15%做為售屋所得,然後用土地公告現值與房屋評定標準價格來分配。

陳俊宏舉例,以台北市售價1億元的豪宅為例,若提不出買進成本,國稅局將按房地比例(一般是房3地7),認列房屋收入為3000萬元,再依房屋收入15%,即450萬元作為出售房屋的所得額,再併計個人其他所得項目,按5%至40%稅率繳交綜所稅。

至於107年購屋的納稅義務人,每月負擔的房貸利息也可扣除,但要注意的是,必須要向金融機構申辦購屋借款的「當年度繳納利息單據正本」,才能認列扣除,私人借貸無法列報扣除。

陳俊宏補充,每年房屋貸款利息扣除額上限為30萬元,每一申報戶以一屋為限,且房屋為納稅義務人、配偶或受扶養親屬所有,並以當年實際支付的利息支出,減去儲蓄投資特別扣除額後的餘額來申報扣除。

舉例來說,小明在去年度支出的購屋貸款利息共50萬元,但他在銀行的利息收入有10萬元,在申報購屋借款利息時,需以50萬元減去10萬元,得到餘額40萬元,但是餘額已超過申報額度上限的30萬元,只能以30萬元作為申報。

去年有換屋的納稅義務人,在申報所得稅時,則可依法申請自綜合所得稅額中扣抵或退還,也就是所謂的「重購自用住宅扣抵稅額」。

他強調,在房地合一稅上路後,要申請重購退稅前,需先確認是適用新制還是舊制,差別在於舊制的重購退稅小屋換大屋可全額退稅,但大屋換小屋則不能退稅;而新制則可申請按重購房屋價格占出售房屋價格的比例,退還部分繳納的稅額,也就是小屋換大屋可全額退稅;大屋換小屋按買賣價格的比例退稅,但重購後5年內不能作為其他用途或再行移轉,違者必須追繳原扣抵或退還稅額。

所得稅 納稅義務人 房地合一
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