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陸地產業學瘦身 迎來新氣象

2019-04-07 01:08經濟日報 彭博專欄

任淑莉(Shuli Ren)

去年由於中國當局厲行減債,地產業進入資金嚴冬期,公司債殖利率大幅上升。大陸第三大地產開發商萬科企業老董郁亮9月時還坦承,未來三年的目標就是「活著」。然而短短六個月後,地產業又欣欣向榮,萬科在上海推出的126戶豪宅新案已經賣出逾70%,每戶售價人民幣2,500萬-3,500萬元。業者已經從哆嗦變身為得瑟(得意、喜形於色)。

瑞信集團的數據顯示,今年來大陸上市地產開發商平均銷售量增加18%。最重要的,則是地產業者又能重新取得融資。債信評等屬於「垃圾級」的禹洲地產集團過去兩年都未獲准發債,但主管機關現在已經同意禹洲發行人民幣35億元的新債。

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市場仍擔心地產商會隨性發債。不過已有初步跡象顯示業者的經營策略正漸趨成熟。2018年業者推出的新案數量(以樓板面積衡量)比上年增加17%,但完工量卻劇減17%。這是怎麼回事?

麥格理銀行首席中國經濟學者胡偉俊解釋,中國地產業者正設法加快現金周轉速度。由於業者預期未來發債籌資將進入長冬期,因此熱衷於減少建地存量,並儘速透過「賣圖紙(預售)」售屋,來拉長施工期。

這顯示業者的籌資本事也大有長進。去年地產業的營運現金流量占資金來源的比率達到近48%,創歷史新高。儘管業者仍高度依賴銀行貸款及自有資金,但在頭寸調度上顯然比以往精明得多。

業者的經營態度也明顯轉變。融創中國公司最近公布去年獲利激增50%,但創辦人孫宏斌對於購地仍臨淵履薄,且其他上市地產業者2018年也都高度節制,購買新地總金額只占銷售額的42%,比2017年時的72%大幅下降。

業者顯然明白了「欲速則不達」的道理。過去十年先後發生的三次信貸周期為例,第一次是「雷曼風暴」後政府發動人民幣4兆元的刺激經濟措施,第二次是2012年地方政府的融資熱潮,第三次是2014年底人民銀行降低利率;現在當局減債兩年之後,又重新打開資金龍頭。

每次在政府慷慨解囊之前,負債沈重的地產業者都會經歷一段斷炊期,因此業者這回可能已經學到「減肥瘦身」的重要,未來也可望有更多業者能夠從「垃圾級」升格到「投資級」。

(作者Shuli Ren是彭博資訊亞洲市場專欄作者)

彭博專欄

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