北市雙敦學區 市場熱點

台北市松山區小巨蛋生活圈長年是市區居住首選，環境成熟、交通便捷，醫療與教育資源完善。其中以「雙敦學區」（敦化國小、敦化國中）最具代表性，加上區內林立的軍宅、國宅，使住宅型態多元，生活機能完整。

信義房屋（9940）台北市南京店專案經理劉會曄指出，南京東路二、三段歷來是金融業聚落，被譽為「台灣的華爾街」。此區涵蓋南京、敦化商圈，範圍從敦化北路至光復北路、健康路至八德路，商業繁榮且街廓整齊，巷道筆直、以東西向為主，多為南北朝向住宅，採光佳、生活便利，是典型的高質感市區住宅區。

教育方面，小巨蛋周邊集結雙敦、民生、介壽等明星學校，為家長置產首選。學區房長期供不應求，只要開價合理，往往兩天內即成交，甚至未看屋就被搶購。雙敦學區房已成市場熱點，帶動整體房價穩定向上。

交通條件也是松山區的優勢之一。南京東路沿線公車路網密集，小巨蛋捷運站近在咫尺，通勤便利性高。區內醫療設施完善，三軍總醫院松山分院與台安醫院分據要地，讓居民生活更有保障。完善機能與便利交通，使此區兼具居住與就業雙重優勢。

雖然近年房市整體氣氛趨緩，但小巨蛋生活圈展現強勁抗跌力。劉會曄分析，這一帶因地段成熟、企業進駐帶動就業人口，需求穩定，即使市場低迷，屋主降價意願仍低。優越生活條件支撐行情，使房價維持高檔不墜。

從價格來看，松山區房價依產品與學區條件差異明顯。公寓若位於雙敦學區，每坪約90萬至100萬元，非學區則80萬至90萬元。電梯套房若為新屋且具學區條件，單價可達160萬至180萬元，挑高夾層產品最高可破180萬；若無學區，約120萬至140萬元。若是50坪左右中大坪數住宅，總價約3,000萬至5,000多萬元間。

松山區另一特色是軍宅與國宅集中。區內軍國宅屋齡多在10至30年之間，尤其健康路沿線聚集多棟，形成獨特街景。軍國宅以寬敞中庭與社區活動空間著稱，住戶多為軍公教家庭，社區素質高、管理良好。相較一般華廈或大樓，軍國宅管理費低廉，依戶計費、車位另計，通常僅一般行情的一半，居住成本相對實惠。

軍、國宅大多附坡平車位，雖無單獨權狀但可定期抽籤使用，對開車族便利度高。再加上地段精華、環境清幽、公共空間規劃完善，使軍國宅在松山區形成價格合理、品質佳的住宅類型，吸引自住與換屋族青睞。

整體而言，小巨蛋生活圈兼具學區優勢、交通便捷、醫療完善與成熟商圈，是台北少數可同時滿足「便利生活」與「教育資產」的地段。即使房市波動，該區仍展現穩健價格與穩定需求，展現典型「蛋黃區」的價值韌性。不論是家庭置產、上班族通勤，或退休自住，松山小巨蛋周邊都能提供兼具機能與品質的生活環境。