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海外置產王/洛杉磯學區房 投資亮點

2021-04-25 00:07經濟日報 記者 陳致宇
房市

美國南加州乃全美房價表現優質區,更一直是全美華人人口數一數二多的區域。(本報系資...
美國南加州乃全美房價表現優質區,更一直是全美華人人口數一數二多的區域。(本報系資料庫)

美國房地產市場自2011年起開始復甦,以華人人口占比最高的加州為例,從長期的統計中,扣除所有持有成本例如地產稅、維修保險費等,持有十年以上的物件,房價平均增值率可在每年5%到6%左右。

美國南加州乃全美房價表現優質區,更一直是全美華人人口數一數二多的區域,早期台灣人有創業及求學需求移居美國,不少有錢的家長還直接赴美置產,讓子女的未來有更多人生機會,而赴美教育若能取得居留證PR,子女在學齡前至高中是免費的,大學以上取得永久居留證(Alien Permanent Resident Certificate),可享本籍生的資格,也成為台灣人移居美國的誘因。

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全球居不動產情報室總監陳炳辰指出,在台北買一間30坪大樓的價錢在2,500萬元,出租投資報酬率若能有2%已算表現不錯,同樣的價錢在洛杉磯卻可買上一間帶前後院的透天別墅,投資報酬率6%以上。如果投資專門收租的整棟公寓,還可以達到10%的年投報率。

不過,受到全球徵稅制「美國FATCA法案」影響,這些早期在海外打拚的台商、華僑,需要返台分散資產,也有其他長期旅外定居者,年屆退休時,面對美國的高物價及醫療資源,日常開銷吃緊,也萌生回台退休移居的念頭,產生兩大鮭魚返鄉情勢。

如今受疫情影響,為數不少的台灣人都回台定居,而各國封鎖情勢嚴峻,也沒有移民活水。陳炳辰分析,由於美國也走房市低利,房市出現熱潮,先前因為川普對華人的不友善,中國人出現不少賣屋潮,如今交易狀況都不錯,縱使拜登上任後與中國緊張關係還未完全修復,卻也鬆綁過度嚴苛的移民條件限制,有利華人聚集的加州房市升溫狀態。

針對想前往當地置產的民眾,陳炳辰提醒,美國對房地產徵收的房屋稅比台灣高出許多,洛杉磯有許多社區的房屋稅一年要收1.2%至2%不等。擁有美國房產可以為移民美國加分,但不能作為申請美國永久居留權的依據,另外,美國置業與美國留學沒有任何關係,不會因此減免出國留學的費用,但投資一套適合的學區房可以使得留學的消耗最小化,通常投資一套適合學區房,可以將學區房出租,從而達到「以房養學」目的。

陳炳辰說,在美國買房就像台灣一樣有許多的房仲可供洽詢,仲介服務費約是房價的6%,主要由賣方支付,需要由買方支付的部分有貸款文件費、房屋保險費、產權保險費、房屋估價費、託管交易公司(Escrow Company)服務費、地產稅等,大約至少是房價的2%。

房貸方面,大部分投資者都是從銀行貸款買,美國常見的貸款期限是30年,民眾可以根據自身還款能力,選擇五年到40年等不同條件的還款年限,而因為疫情影響而走低的房貸利率,包括洛杉磯的全美房市都受惠,目前美國的平均貸款利率近3%左右,貸款主要有兩種類型,浮動利率貸款和固定利率貸款,與台灣相似,民眾申貸上不會太難理解。

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