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房市四象圖「跳針」 兩城市須留意過熱

2020-10-22 10:26經濟日報 記者游智文/即時報導
房市

記者游智文/攝影
記者游智文/攝影

房地產市場的特性為「量先價行」,依據此一特性,有所謂房市四象限循環走勢圖,即第一象限「價量俱漲」,在最高點之後,會進入第二象限「量縮價漲」、然後下滑至谷底的第三象限「價量俱跌」,接下來進入第四象限「量增價跌」復甦階段,然後再衝上第一象限價量俱漲,以逆時針方向不斷循環。

近年房市四象圖走勢。 資料來源/好時價
近年房市四象圖走勢。 資料來源/好時價

但好時價分析全台房市,發現這波房走勢呈現「跳針」情況,2014年7月,房市從第一象限價量俱漲,進入第二象限量縮價漲,2015年8月進一步滑落至第三象限價量俱跌,本來應該要走到量增價跌的第四象限。

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然而2017年9月,房市離開第三象限價量俱跌,卻跳回第二象限量縮價漲,三個月後進入第一象限「價量俱漲」。

近兩年台灣房市則一直在第一象限及第二象限徘徊,目前則位於第一象限「價量俱漲」。

會出現這種情況,研判和房貸利率位處歷史低檔、市場資金充沛,台商回流等都有關係。

六都目前價量走勢。 資料來源/好時價
六都目前價量走勢。 資料來源/好時價

好時價進一步觀察六大都會區,目前僅高雄處於第二象限「量縮價漲」,其餘五都皆位於第一象限「價量俱漲」。值得注意的是,過去幾年房價「北冷、中南熱」盤整走勢,現在從四象限圖來看,已經變成「北溫、中南熱」的回溫態勢。

其中,桃園、台中、台南、高雄在四象限圖上都有強勁的表現,尤其台中、台南,年漲幅都有5%的水準,需要留意是否已過熱。

台北市近三年幾乎都位在第一象限「價量俱漲」,儘管目前離房市高點仍有8%左右的差距,且價格波動的幅度在六都中相對微小,但近年價格明顯蠢蠢欲動。

好時價表示,無論是自住或是投資,進場時機都是大家在意的條件,透過價量變動的四象限圖,可以更精準判斷目前房市的狀況及進場的時機與風險,例如量縮太久,下跌的可能性就愈大。

對執政者而言,也可從中判斷是否到了調整房市政策的時機,避免房價失控再度登上民怨之首。

房市
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