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林森黃窟大樓交易頻繁 轉手竟能「賺多賠少」

2020-06-15 11:12經濟日報 記者黃阡阡/台北即時報導

台北市林森商圈在特殊產業歷史因素下,現況仍不乏產權、住戶身份複雜的社區,像是在地知名爭議大樓「春暉大樓」、「和益金銀大樓」,由於戶數多,像春暉大樓總戶數多達560戶,和益金銀也有340戶,因此轉手相當頻繁,而今年的歷次交易明細紀錄中,卻發現轉手「賺多賠少」,兩社區獲利至多可高達240萬元與179萬元。

網友點名除了「錦新大樓」外,「春暉大樓」、「和益金銀大樓」等,因套房產品多、出入住戶特別,非自然生故案例也多,不僅被外界譏諷是凶宅區塊,也因住戶複雜被在地人視爲「黃窟」。

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事實上,兩社區周邊餐飲機能相當不錯,交通也屬便利,一樓有店面,其餘樓層也有公司行號進駐,為住商混合型社區,因特殊行業多,住客複雜,警察常在白天就不時巡邏,更增添此地無銀三百兩不尋常氛圍,且轉手交易往往都能賺多賠少。

根據實價登錄,今年1、2月兩大樓都有交易,春暉大樓共計有三筆轉手紀錄,總價落在700~900萬元間,僅一筆高點進場後轉手小賠55萬元,其餘則是持有8年賺30萬元紀錄,以及短短持有4個月賺179萬元。

另外,和益金銀大樓今年也有兩筆轉手交易,2月份以總價305萬元成交的套房戶,轉賣小賺85萬元,另一筆約28坪的物件,則是呈交在1,150萬元,轉賣賺了240萬元。

台灣房屋智庫經理陳炳辰指出,兩社區多為套房產品,春暉大樓平均單價在40萬左右,和益金銀大樓則在35萬元,購置族群多為出租投資,除了八大行業租用店面、自用套房,也不乏小公司租用共享辦公室,租金單坪價平均落在1,500元左右,因過低的社區行情投報率可高達4%至5%,以有經驗承做這類爭議物件的投資方來說,不論租金收益、轉手報酬都是相當不錯的選擇。

陳炳辰說明,「春暉大樓」、「和益金銀大樓」兩社區緊鄰,距離台北市凶宅大樓錦新大樓也很近,過去為東光百貨,屋齡都來到30多年,屬正林森北路商圈,由於社區房價過低,議價空間有限,房價波動相當低,除了一樓店面外,五字頭已屬社區高價交易。

陳炳辰表示,當地區域行情在單坪55萬,林森商圈因特殊的區域風格長期為台北市偏低的房價區塊,租金則可來到單坪近2,000元,投報率超過4%,而此二社區房價相較有七到八折的落差,租金則與區域行情差距不遠,投報率至多來到5%,也是轉手高獲利的因素。

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