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房產登記給配偶、孩子,要留意哪些事?

2020-05-18 16:39Smart智富 文/林帝佑

示意圖。 pixabay
示意圖。 pixabay

在台灣不動產實務上,有些人為了爭取首購優惠,或是伴侶間為了增加信任感,常常看到父母出錢,但將房產登記在子女名下;或是配偶出錢,將房產登記在另一半名下等情形。而無論是借名登記或是贈與,都有其所屬的權利義務。

1.父母出資購屋,房產登記於孩子名下

如果父母仍打算由自己管理、使用或處分,21世紀不動產法務部經理傅郁婷建議,為保障父母的財產安全,也為了避免日後稅負上的爭議,建議父母應留心下列2件事:

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(1)留存相關證明文件:譬如不動產的買賣契約書、不動產所有權狀正本、出資證明、繳納每個月房屋貸款時的銀行匯款單據,以及每年繳納房屋稅、地價稅等與房屋相關稅負的單據等。

(2)簽訂「不動產借名登記契約」:由於借名登記的行為著重在借名者(父母)與出名者(孩子)之間的信任與合意,因此縱使有出資證明,也可能會遇到孩子日後主張該借名登記實為贈與行為,而處分該不動產。

所以傅郁婷提醒,雖然為親子關係,仍應由雙方簽訂「不動產借名登記契約」,或是由出名者,即孩子出具「不動產借名登記聲明書」,減少未來發生爭議的可能。

群宜法律事務所協理李季鴻補充,若「財力不相符」,亦即屋價或房屋貸款遠超過子女財力所及,就算有不動產借名登記契約等文件,稅捐機關恐怕仍會以贈與來認定該借名登記的行為。若被認定為贈與,就要注意贈與稅等問題。

實務上,不論是否想要借名登記或是贈與,還是要請代書依不同的個案進行詳細的稅務試算,且同時要考量到孩子日後轉手的房地合一稅問題等。

2.由配偶出資購屋,房產登記於另一半名下

另一種常見的狀況為夫妻間的借名登記。傅郁婷表示,為了保障財產安全,不論誰出資,都應留存相關證明文件、簽訂「不動產借名登記契約」或由出名者出具「不動產借名登記聲明書」。

不過,夫妻間的借名登記若被稅捐機關認定為贈與,李季鴻分析,《民法》上有夫妻財產共有制的規定;《遺產及贈與稅法》第20條也載明,配偶相互贈與之財產,不計入贈與總額。也就是說,不論是借名者出資,由第三方過戶給出名者,或是借名者直接過戶給出名者,即便被認定為贈與,都不會有贈與稅產生。

但在夫妻間的財產處理上,李季鴻提醒,雙方從情侶關係,進展到訂婚、結婚,只有「結婚」享有上述財產共有制、免贈與稅的部分。所以若是在結婚前產生的借名登記,尤其在缺少借名登記契約的情況下,就容易被認定為贈與。

同樣地,雖然每個人每年有220萬元的贈與稅免稅額,但贈與淨額一旦大於零,還是會有贈與稅的問題產生,故借名登記等證明文件仍應備妥。

不論借名登記的雙方關係為何,借名者與出名者之任何一方若無契約特別約定的情形下,都可以隨時終止委任關係。傅郁婷表示,由於借名登記契約適用《民法》「委任」之相關規定,因此任何一方可以隨時,或是在其中一方喪失行為能力、死亡時要求「終止借名登記之請求返還」,主張借名標的物返還請求權。

另外,要特別注意,依照《民法》第125條規定,請求權於15年間不行使將消滅,而起算日為「自借名登記契約終止時起算」。因此,萬一親子失和、夫妻離婚等,即便借名登記契約未載明終止日,但只要一方提出欲終止的意向,便要在提出後15年內行使返還請求權。

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