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海外置產王 /買東京中古屋 掌握三訣竅

2019-10-12 22:37經濟日報 記者 林政鋒

日本是成熟穩健的已開發國家,比起新興市場國家的政經環境風險高,不管是人文生活條件或是穩定的經濟環境,都是值得外國人做投資主體。加上推動貨幣寬鬆政策,日圓貶值,另一方面還有提出讓外資可以建設新住宅,並且享稅制優待,帶動房市發展。

經濟日報提供
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台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰表示,明年東京奧運是國際大事,過去主辦奧運的國家,必定投入全數心力興利建設,包含蓋設運動場及周邊建築,這不僅推動東京基礎建設,也拉抬投資資金挹注,經濟效應囊括各行各業,也少不了不動產業,加上都心也有都更題材,更令東京房市後勢看漲。

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興建奧運場地、整修道路等利多都使房價持續上漲,除此之外,外國人帶來的觀光財,東京人口持續成長,也是讓東京經濟上漲的一大主因,陳炳辰說,由於人口成長是房市發展的一項利多,因此不論是自然成長還是人口遷徙的社會成長,只要有人就會有居住的需求。

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另外,獲取穩健的租金報酬也是投資日本房地產優勢,其房價具備長期上漲的資本利得,但日本房地產新屋有快速折舊疑慮,投資者可挑選新古、中古屋齡物件,而在1981年之後的物件需符合地震法規,更是選屋關鍵,以中古屋的房價,加上安全建材規劃,出租投報率超過4%並不難,CP值相當高。

對於國人前進日本置產,陳炳辰指出,可以日本人的習慣鎖定一些條件做選屋,像是地點不能離地鐵站超過十分鐘的路程,坪數也不需太大,主要是單身族居住,以套房為主,約在6坪左右就符合日本人需求,且其物件均以實坪計算,使用空間上較台灣來得大。而屋齡可挑選25年以下的房子,屋齡太高恐面對日後投入的修繕費用高,而且申請銀行貸款也會受限,未來脫手難度也高。另外,日本人注重隱私,台灣一樣分租方式不算太多,也是挑選置產物件得考量因素。

面對東京不算熟悉的投資人,陳炳辰建議,不妨選擇山手線沿線大站,而東京都的23區之中,又以「都心5區」的新宿、中央區、千代田、港區與澀谷為首選,具備保值抗跌特性。不過日本人較不喜歡商業區,投資民眾可觀察物件周邊的交通機能、綠地、採買方便性等。

房市 基礎建設 外資
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