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海外置產王/東京蛋黃區 錢景閃亮

2019-09-28 22:53經濟日報 記者 宋健生

據日本國土交通省近日發布一項截至2019年7月1日為止的調查數據顯示,日本基準地價已連續二年上漲,商業用地則連續三年上漲,顯示日本地價復甦,東京奧運後不動產市場前景看好。

經濟日報提供
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值得注意的是,地價復甦的趨勢已從三大城市圈(東京、大阪、名古屋),擴大到四個地方城市(札幌、仙台、廣島、福岡)。

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這四個地方城市的商業用地價格上漲10.3%,住宅用地上漲4.9%,超過三大城市圈的住宅用地漲幅;且商業用地自平成三年以來,為時隔28年的首度上漲,乃致全國地價都有擴散的趨勢。

探究基準地價上漲的原因,還是受益於觀光客大幅成長,在訪日遊客激增的刺激,以及日本超低利率時代來臨的誘因下,也帶動法人機構的投資。

日本全國商業用地價格整體上漲了1.7%,而交通便利性等條件好的住宅需求持續暢旺,辦公室市場的活躍,還有因外國遊客增加帶動零售店面、飯店等需求,建商搶建地蓋旅館更活絡了商用不動產。

另一方面,無法受惠於訪日遊客的地區、缺乏再開發項目的地區等狀況仍然低迷,地方城市整體的地價下跌0.3%,依舊處於下跌區間。按照具體都道府縣來看,25個縣的住宅用地和商業用地均出現價格下跌。

其中,鳥取、島根、山梨等九個縣的縣府所在城市商業用地價格持續下跌。人口減少、加上無法吸引訪日遊客等原因,使得地方城市不動產持續低迷,都會及地方兩極化更加明顯。

本葉國際資產管理株式會社社長林彥宏表示,整體而言,日本房市正處於上升階段,特別是主要都市因為用地取得愈來愈困難,所以只要有再開發題材及計畫的區域,後市發展均值得關注。

例如東京的澀谷、品川、日本橋等再開發題材豐富區域,不管是商用不動產或住宅都非常搶手,這些是蛋黃區中的蛋黃,不動產投資Location、Location 、Location是不變的道理。

林彥宏指出,雖然近兩三年台灣和大陸的投資人趨向穩定,而來自港澳的投資人大幅增加,尤其受惠於日本政府放寬歸化及優秀人才簽證,日本當地銀行也提供這部分的人自用優惠住宅貸款,帶來旅日華人購買自用住宅或投資收益性不動產的需求。最近,本葉國際資產管理株式會社和三菱地所Residence在東京合辦的不動產說明會,出乎意料地踴躍,更說明了此一現象。

林彥宏提醒投資人,還是以東京都心區域為首選,因為大都會區地狹人稠,租金高且穩定是不變的道理,漲幅也比較多。

雖然地方城市短期看來漲幅是不錯,但投資畢竟是要轉手後找到它的出口,才是投資重點,因為地方城市接手的交易量低,建議投資人在投資前要三思,多多比較。

經濟日報提供
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