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東京不動產女王廖惠萍:誰說房地產只能賺利差

2019-06-14 16:54理財周刊 文.洪寶山

「華麗的跌倒,勝過原地的迴旋。」人生沒有白走的路,每一步都是一次的寶貴經驗。上述是東京不動產女王廖惠萍無時無刻提醒自己的一句話。原先從旅行社負責人跨行至不動產業,曾在日本經營咖啡廳,樣樣都能創業成功的她,如今已在東京的不動產市場上擁有九年的豐富經驗。廖惠萍針對目前低迷的投資景氣市場中,台、日兩地的房地產市場差異性,以及未來二○二○年東京奧運能否影響當地不動產市場有著相當獨特的見解。

故事要從二○○八年說起,自身經營旅行社的廖惠萍,與一位長期往來日本的老客戶聊天中得知,日本房地產市場投報率竟能高達一○%以上,但是這位老客戶也透露出因語言隔閡無法和當地人細部溝通,遲遲無法簽約的懊惱,因為好奇心驅使,沒想到也就此開啟廖惠萍在日本不動產市場的投資歷程。

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台日房地產「屬性」大不同

投資房地產不外乎是從中賺取獲利,但是兩地的投資方式不盡相同。廖惠萍提出投資客在市場中可賺取獲利的來源有二:一、投資利差,二、房客租金。但是魚與熊掌不能兼得,她說,在台灣房產市場獲利多以「投資利差」為主要目的,因為國內租金投報率較低,但有循環的市場波動之說。然而,日本房地產市場以現今的狀況來說,「收租金」為獲利來源是較合宜且穩健的投資方式。

廖惠萍談論自身經歷,過去有筆大額資金,若是投資台北地區約一百坪的物件,每月預估收租可到三十萬日幣。但是同樣一筆金額,投資在東京世田谷區,相較於台北市大安區,可買進三層樓,一樓租給便利商店,二樓租給Docomo,三樓租給診所,分散出租,每月可達四百萬日幣,相當於一百二十萬台幣。由此可見,日本收租市場的獲利比起台灣還是略勝一籌。

因此,廖惠萍強調選擇對的物件,分散資產賺取租金獲利,日本是佔有優勢的標的。她舉例,與世界各地比較,從過去房市泡沫崩跌下來後,至二○一二年日本房價有上漲的跡象,但基期還是相對低,她說:「租金投報率若能維持四%至五%就是不錯的標的物。」而日本特殊的民族性成為她投資當地房地產的考量項目之一,如:房客較少有滯納房租,會維護住所的完整性及應有的制度規範……等,以上條件使她較為安心出租給租屋者。

然而,廖惠萍透露兩項投資日本不動產前的小心機,首先,確認購屋者是自住或投資,若是投資為主,投資客必須注意以下幾點:第一,買小不買大,因為坪數越小,坪效就越高。同樣一筆錢,若出租間數越多,投報率也相對提高。第二,兩國民眾對於坪數大小的觀念不同,台灣人認為七坪的小套房過於狹小,但日本人並不全然同意。第三,日本是極為依賴大眾交通運輸工具的國家,與台灣相比,日本人認為步行十分鐘至捷運站是很方便了,但台灣人並不這麼認為。因此,兩國民族意識不同,挑選投資標的就有所差異。

日本「房屋稅制」三階段 「購入」、「持有」、「售出」

身為海外投資客,在進入日本市場前,必須了解當地的房屋稅制。廖惠萍歸納出三階段,第一階段,購入時的「契稅」。與台灣類似,但必須繳付兩種,一種為「不動產取得稅」,是投資者取得房產時產生之稅金,另一種是「登錄免許稅」,就是投資者已將權狀登記下去保留所有權之稅金。且稅率依據每三年當地的房地產現狀、成交價做調整,但除了以上,還必須加入仲介費、印紙代等費用。因此,初期的購買成本需準備物件成交價之費用近一○%左右。如成交價一千萬,就必須再準備額外的八十至一百萬作為成本項目之一。

第二階段,持有時必須繳交的「都市計畫稅」及「固定資產稅」。類似台灣的房屋稅及地價稅,日本都稅局約在每年五月至六月的期間發送稅單,一般稱之為「固都稅」,廖惠萍偷偷透露,為了體恤人民的經濟壓力可分為四期付款,可見日本稅金與台灣稅金相比高出許多呢!

再者,投資客所有的租金收入納為「所得稅」,所得稅的計算公式為「淨所得×稅率」,而淨所得(C)=租金收入(A)-成本經費(B)。此成本經費如:固都稅、管理費、修繕費等各項支出。也就是說,若(B)數值提高,(C)數值就會減少,等同於投資客須繳的所得稅亦能下降。廖惠萍偷偷透露,多數人認為日本所得稅率高,但他們在成本經費(B)的認列標準也較寬裕,如何讓成本經費提高也是投資者須衡量的一環。

理財周刊發行人洪寶山(左)、廖惠萍(右)
理財周刊發行人洪寶山(左)、廖惠萍(右)

第三階段,出售時的「讓渡所得稅」,過去日本深受房地產泡沫引發的巨大影響感到畏懼,為提防短期進出房地產市場提出相對應政策,五年之內出售,須繳付「讓渡所得稅×30%」的所得稅,若是日本居住者還須繳付「讓渡所得稅×10%」的都民稅。非居住者則毋須給付。但五年之後出售,只需付出一五%的所得稅。用意就是希望民眾能長期持有,而非短期炒作房地產。

此時,廖惠萍特別提出台日兩地大不同的出租方式。台灣可在線上的租屋網張貼資訊,或者尋找仲介公司,只是一旦成交後,就極少數與仲介再次聯繫。但是海外置產不一樣,房屋一旦有任何的狀況,不是海外投資人能即時處理的,必須透過仲介管理公司來幫投資人處理解決。因此,嚴選仲介管理公司是極為重要的功課,投資人一旦付出仲介費,該公司就必須認真的維護房東與房客之間的權益。

2020年東京奧運即將登場 「奧運」與「房地產」的羈絆

投資人最關心的時事─2020東京「奧運」,廖惠萍提出以下個人觀點,首先,舉辦奧運能帶動國家公共建設,國內相關工程因此增加,如:新建羽田到新宿的鐵道路線。從中提升勞動人口之就業率,若人民到達一定的消費水準,國內物價就會上漲。如今,日本的消費稅也將在今(二○一九)年十月從八%預計調升為一○%,表示所有原物料將會上漲,此刻,身為火車頭工業的房地產自然而然會上升。從二○一三年國際奧會宣布日本東京取得2020奧運主辦權至今,房價確實是上升的。

再來,二○二○年後,日本房地產是否因奧運結束而下跌?廖惠萍亦有另一套看法。她從過去歷史分析,奧運在世界各國舉辦過後,房價都因此上漲,但未因結束而下跌,如北京、英國等。而日本在廖惠萍眼中,亦是抱持著保守及穩健的心態來看待,她認為選擇一個安全穩定且能保本的標的物,就是長期持有、收取租金。但現今誰也說不準,因此,她建議尚未進入市場保守的投資客,暫時先觀望市場整體動向,因為目前不是進入日本市場的時機點。

以上是廖惠萍從零基礎一路學習至今,分享給大家的經驗。「分享」是她最大的信念,「執行」則是她成功最主要的關鍵。不論是在經營旅行社、從事房地產及經營咖啡廳等,她的中心思想永遠離不開「同理心」,也就是換位思考,注意客戶所有需求。即使不做任何行銷宣傳,客戶都會上門。

最後,她謙虛地表示自己不是創業成功者,但她發覺現在的年輕人很聰明會思考多層面項目,但唯一缺乏的是「執行力」,光說不練或不願意離開舒適圈的人是無法體會開花結果的喜悅。所以,她也鼓勵所有年輕人勇敢踏出自己的第一步,因為失敗也是滋養成功的養分!

廖惠萍

現任:東京房東網集團董事會長

身兼民宿營運專家、旅行社負責人、旅遊暢銷書作家,作品包含《北海道歐風民宿》、《東京信州歐風民宿》、《日本定點宿遊》等十餘本。並著有《東京不動產女王》、《下一站,東京有個家》等不動產投資書籍,一出版瞬間炒熱東京置產話題。

因熱愛分享日本新鮮事物及生活,也成為大眾嚮往追隨的日本文化達人。目前投身於DoMo民泊、DoMoCafe以及DoMoHotel的經營。

長期往來台日,深諳兩地文化異同,也熱愛新奇事物,對尋找新商機有極強的洞悉力,觀點獨到。

詳細內容請參閱最新一期《理財周刊》第981期www.moneyweekly.com.tw。尊重智慧財產權 如需轉載請註明出處來源。】

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