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什麼時候買房?看懂這件事,讓你多存 600 萬

2019-04-12 18:52專欄作家 夏綠蒂的選股筆記

一般台灣人普遍的認知:有土斯有財。圖/路透
一般台灣人普遍的認知:有土斯有財。圖/路透
「要不要買房?」我與朋友的對話

「我最近要在桃園買房子」,最近一位朋友跟我分享了這件事,「可是我哥買了一間套房,就覺得壓力很大了,我不知道我能不能 hold 住,但這間總價800萬也不貴,離我家又很近」,隨後又說出他的隱憂,看似可以入手,但又擔心自己資金運用會有問題。

「雖然頭期款你媽會支助你,那之後的每月貸款你有辦法負擔嗎?」我提問。「付完房貸後差不多每個月薪水會花光」,朋友回答,「買了之後再租給別人收租金,而且我媽說買房子就是逼自己儲蓄」,朋友補充說道。

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一般台灣人普遍的認知:有土斯有財。這個觀念讓許多人一生背負著龐大的貸款,不敢離職不敢追夢。「如果是我,我會買股票,晚點再買房」,談話的最後我提出我的建議,因為...

晚 10 年買房將資金先投入股市,你不但會提早付現購屋,更會多得到 600 萬元的資產。

「房客幫我繳房貸,繳久了我就有一棟房子?」

租金每年上漲幅度僅 0.37%,浪費時間成本

如同一開始我朋友說的:「轉租給別人收租金,讓房客幫我繳貸款,出租 20 年之後我就有一棟0貸款的房屋了」。

這句話看似沒有錯,但根據行政院主計總處統計資料,全國的平均租金指數每年上漲僅 0.37%,也就是說,你是房東,你每年收的租金複合成長率只有 0.37%,到底有多低呢?以 0050 而言,還原股價每年平均上漲 8.76%,二者差了 23.67 倍。

在台灣的租屋市場,買房出租的報酬率大概是 2% ~ 4%,取個中間值 3% 計算,1000萬的房子每年可收到 30 萬的租金收入,1個月則是2.5萬元,以每年上漲上漲 0.37% 計算,20 年後,每個月的租金你可以收到26,916 元,摁...似乎沒什麼變化...

也就是說房東承受著巨大的時間成本,一間房子出租報酬率竟然如此低,若把買房資金投入股市,會是怎麼樣呢?

延後10年買房,讓你多賺600萬

以指數型 ETF 0050 為投資標的,從成立以來年化報酬率為 8.76%,保守一點我們以 7% 計算。

買房二重點:頭期款與每月貸款

以我朋友的案例,買800萬的房子,頭期款二成所以是160萬,每月貸款可以使用 591房屋房貸計算器,算出每月平均攤還 34500 元。

將頭期款與每月貸款持續買進0050

我們將頭期款160萬元,以及每個月原本的房屋貸款 34500 元買進 0050,如果需要在外面租房子,因為先買股票再買房,導致沒有居住地方的話,必須扣除租金費用才是真正可投入股市的錢。

以我朋友的例子來說,他可以住家裡,所以原本的房貸支出能全數投入股市,則每年買進 0050 的金額是 34500 元 * 12 個月 = 41.4 萬元。

驚喜一:10 年後竟然可以付現買房了!

原本房貸要繳 20 年,如今先投入股市,經過 10 年累積了 927 萬,可以付現金買當初 800 萬的房子了,還足夠裝潢、買家具等。

驚喜二:額外獲得 600 萬元

另外剩餘的房貸,一樣投入股市,因為房貸原先要繳納 20 年,如今靠股市已經提早買進房子,雖然說成為有屋一族,然而原本還有剩餘 10 年的房貸,我們一樣投入股市,累積起來竟也能有 600 萬的資產。

晚10年買房,讓你更快成為有屋一族且多賺600萬

沒想到僅是先買股票再買房子,資產差異那麼大。

將貸款年限 20 年拆成 2 部分:

👉【第 1 年 ~ 第 10 年】:累積資金 9,179,151

→可付現買進當初 800 萬的房屋

👉【第 11 年 ~ 第 20 年】:累積資金 6,031,709

→繼續投入股市,累積了 600 萬元可當退休金

本文獲夏綠蒂的選股筆記授權刊登

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房貸 房客 房東 主計總處

夏綠蒂的選股筆記

曾在全球最大的會計師事務所任職三年,喜歡從財報找出蛛絲馬跡,挖掘有價值的股票,建立輕鬆交易的選股邏輯,並善用時間複利的力量,通往財務自由之路。
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