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許崑泰專訪(一)/宏匯雙子星 畫出AI藍圖

2020-02-16 23:11經濟日報 記者黃阡阡/台北報導

台北雙子星得標方、藍天宏匯董座許崑泰專訪。 記者曾原信/攝影
台北雙子星得標方、藍天宏匯董座許崑泰專訪。 記者曾原信/攝影
藍天、宏匯集團董事長許崑泰說,拿下雙子星標案,將會全力以赴,集團深耕電子領域多年,擅長將5G應用、體驗式商業及大數據導入商場,要打造一個國際級的複合式智慧大樓。

至於外界關注的商場比例,許崑泰強調,投標時提出的商場比例在22.45%,目前已決定要調高接近上限的40%,但因為公司因投資效益只想將百貨商場蓋到12樓,秉持這個原則,多餘的比例考慮轉為餐飲使用,以確保百貨零售經營的效益。

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前後歷時長達13年、總投資金額逾600億元的「台北雙子星聯開案」,去年底終由藍天宏匯團隊遞補簽約,許崑泰從鍵盤代工起家,打造藍天電腦、群光電子等電子事業體,後來成立宏匯集團跨足商用不動產投資,在兩岸都有資產,其中台灣包括內湖、新莊今年將進入收成期。群光、藍天合計年營業額超過千億元,市值則超過800億元。以下為專訪紀要

問:拿下台北雙子星開發案,大樓將有哪些特色?

答:「台北雙子星」是地標的建築,也是台灣的國門所在,從建築外觀邀請到美國SOM聯合建築師事務所,及三大聯合建築師事務所操刀,並根據台北盆地的地形來設計,兩棟大樓就像是在盆地裡矗立兩座山,並串聯獨特、挺拔,簡單、明亮四大元素,打造國際級最好的一棟大樓。

軟體的部分則要設計一棟「有感覺、會思考、能對話」的大樓,像是透過多元運算及機器學習,讓建築有能力自己決定室內的光線和空調強弱,達到舒適度與節能的最佳平衡,同時也要一路種植栽到76樓,無論在視覺或軟體方面都要達到智慧綠建築的標準。

善用優勢 力拚精準行銷

此外,未來的商場要採「零售科技化」的方式,導入5G應用、體驗式商業與服務,也要透過建構大數據精準行銷,提高消費者在購物時有別目前逛街的體驗,藍天本來就是科技起家,所以這方面一定要做到。

問:外界曾指藍天宏匯的商場比例較低,簽約後要進行調整?

答:我們遞補後確定要將商場比例提高,但調高比例不是為了做商場而做商場,主要是希望大樓的價值變高。此外,為了確保營運上的效率,根據團隊過往在大陸經營百腦匯商場的經驗發現,未來台北雙子星要以體驗式的商場為主,滿足吃喝玩樂的感官享受,以維持穩定的人流。台北雙子星是結合辦公室、飯店及零售的複合式大樓,原先在投標比例上以總樓地板面積來算,商場空間占22.45%,辦公占61.03%,飯店占12.12%。

我們先前在投標時提出的商場比例在22.45%,但目前已決定要調高接近上限的40%,不過以過往經營商場的經驗,百貨商場最高只能到12樓,樓層超過的話效率恐降低。秉持這個原則,多餘的比例則考慮將部分高樓層作為餐飲使用,以確保百貨零售經營的效益。

飯店的部分,當然希望找到高級的品牌來配合高級的雙子星,預計將提供400個房間供給,合作夥伴目前都還在接洽當中尚未定案,就好像是嫁女兒一樣,不是看到就要嫁,全棟都規劃全用效益來進行評估。

問:商用不動產已經開始有供過於求的聲音,而且此案歷經不同政府,如何因應風險?

我是比較樂觀的,簡單來說就是對政府有信心,整體的風險評估當然考量過,這可是真槍實彈拿這麼多錢去投資,如果我對政府沒信心我敢投嗎?團隊也考量過台北雙子星未來也會經歷不同任的市長,但眼下就是努力執行、走一步算一步,長遠來看我是有信心的。

近年宏匯集團先後拿下三個BOT案,在時程的管理上團隊都很有經驗,像即將在今年上半年正式營運的「宏匯廣場」及「內湖之心BOT案」,我們不只在規定時間內完成所有程序,開發進度甚至是穩定超前,所以對於雙子星案的時程管理上是很有信心的,且台北雙子星完工時間若遲延一天的罰款是606萬元,我們一定會努力提早完成。

做足功課 因應四大風險

除了政治風險以外,團隊也評估過還有建築風險、經營風險及景氣的風險,這四大風險在投標前都做了很多功課,團隊認為應該不會有問題。其中,景氣的風險也是不可預測的環節,但近年在本業上的藍天、群光、群電等,每個企業都穩定獲利成長,萬一經濟不景氣發生,我們也比較撐的住。

問:台北雙子星是否達到東西區軸線翻轉的可能?

答:我認為西區翻轉的可能是很高的,首先是台北市西區一帶,擁有人文與歷史的優勢,其次在於西區享有交通的便利性,是六鐵共構的核心地帶,雙子星完工後還能帶動周邊的都更效益,未來發展性十分看好。

如果回顧信義計畫區的崛起,也是在台北101落成後開始帶動發展,所以我認為只要台北雙子星落成,當然很有機會讓翻轉軸線。

經濟日報提供
經濟日報提供

體驗式服務 滿足吃喝玩樂

問:兩岸投資商用不動產的報酬率?目前還有瞄準台灣商用不動產標的嗎?

答:一直以來投資商用不動產,我都是以投報率為原則決定兩岸發展策略,大陸的土地經過幾年已經翻漲,雖然換算下來大陸的投報率還是比較好,但是當地的利息很高,因此即便投報率有7%~8%,扣掉利息4.5%~5%的話,相比台灣投報率只有4%,但扣掉利息1.5%,兩岸目前實際報酬率差不多。

至於台灣商用不動產的投資案,現在的重點就是放在台北雙子星上,以及雙北已在積極興建的三個BOT案上。

問:雙子星商場定位在體驗式零售,是否因大陸的百腦匯商場近年受電商衝擊而影響?

答:過去百腦匯在大陸的業績很好,確實約莫五年前電商開始快速崛起,直接衝擊零售市場,算下來是直接搶走30%的市場,所以這五年百腦匯整體經營都是衰退的,也是因為這樣不得不走上轉型調整的道路。

我們中國大陸經營百腦匯3C商場,分析電商帶來的便利改變消費習慣,但卻無法取代實體店面的逛街體驗,因此在轉型的過程中,決定將「體驗式零售」導入,首先引進較高比例的餐飲業。在這波調整過程中,關鍵就在四個字:「吃、喝、玩、樂」。因此,調高餐飲比例是滿足消費者「吃、喝」的首要需求,下一階段就是想辦法讓消費者停留在商場,甚至能買一些東西再離開。 所以團隊決定將年輕人喜愛的「電競」也轉移到雙子星商場中,透過舉辦活動吸引人流駐足,無論是參與電競活動,或是只是在一旁觀看,都能在這波電商衝擊中,逆勢創造出大量的人流。

問:調整過後百腦匯目前在大陸的規模?

這幾年大概砍了五、六家商場,目前全中國大陸共計有19家百腦匯,已經調整好了,這樣的體驗式零售也將複製到台北雙子星,另外還要再發想更多逛街的樂趣,以確保未來商場人流的穩定。

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百腦匯 建築 商用不動產
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