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楊玉全專訪(一)/優化地產投資 三政策快鬆綁

2020-01-12 23:17經濟日報 記者陳美玲/台北報導

中華民國不動產開發商業同業公會聯合會理事長楊玉全 記者邱德祥/攝影
中華民國不動產開發商業同業公會聯合會理事長楊玉全 記者邱德祥/攝影
不動產開發公會全國聯合會理事長楊玉全指出,嗅覺敏銳的台商,三年前就已回台布局,2018年美中貿易戰是最後一根稻草,帶動台商回台置產需求,讓2019年國內房市表現不錯,預估今年房市可維持去年溫度,如果政策面加把勁,市場將更熱絡。

不動產開發公會全聯會是國內最大建商聯合會,共有9,300家會員;接任理事長一職將滿一年的楊玉全表示,現在美中貿易戰,台灣又正面臨轉型關鍵,這時候若有政策催化,如乙種工業區准予有條件設置一般零售業與餐飲業、危老重建條例延長,以及解決房地合一稅重複課稅等三大問題,不僅將讓企業、政府、房市形成三贏格局,更能優化產業投資環境。

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接下理事長一職,楊玉全說未來每年公會都會向政府提出「不動產政策白皮書」,替產業發聲;而由他領軍的昌益機構,不僅是目前新竹最大建商,且年推案量達100~150億元間,推案版圖更插旗台南、花蓮、台東,甚至搶攻海外市場-日本,集團未來發展備受期待。以下為專訪紀要:

問:政府有沒有可以協助讓房地產市場更好的措施?

答:首先我們相當肯定政府大力推動都更的決心,並多次與公會舉行座談會,針對問題或困難,修法解決。而且另闢危老條例特快車,解決進度牛步的都更時程。

公會部分,有三點建議,希望政府能透過政策鬆綁,做到產業共榮;首先是房地合一實價課稅部分,短期我們期待先降低稅率(減半徵收)。

乙種工業區 應准設餐飲業

長期則是與土地增值稅併同檢討存廢;其次,危老重建條例容積時程獎勵至2020年5月9日屆滿,從公會立場來看,我們支持內政部再予以緩衝的修法方向,期盼早日修法讓都更能真正跟危老無縫接軌。

第三則是修正「都市計畫法台灣省施行細則第18條」就乙種工業區准予有條件設置一般零售業以及餐飲業,最後這一點,目前六都可自行處理,六都以外的縣市因受限於法令限制,至今無法突圍,導致我們很多廠商無法投資。

如果政府能對三點建議有回應,認為不僅將讓企業、政府、房市形成三贏格局,更能優化產業投資環境。

問:乙種工業區准予有條件設置一般零售業與餐飲業這一點又是什麼?

答:目前六都以外的乙種工業區,按照「都市計畫法台灣省施行細則第18條」法規,不得設置一般零售業、餐飲業等營業行為,不過這樣一來卻使廠商及其從業人員缺乏生活機能,員工中午吃飯怎麼辦,這是不利產業園區的發展。

我們建議,應該修正法規,准予有條件的設置零售業與餐飲業,像是只准一樓做咖啡廳、自助餐廳等,不能因為過去發生「工業區住宅」,就禁止工業區有零售、餐飲業。

問:過去兩年政府積極推動危老,你怎麼看推動的成效?

答:危老條例在2017年5月10日公布實施,上路超過兩年,截至2019年11月,全國危老申請案已達357案,核准案達283案,預期全年可望突破400案、核准300案。

看危老獎勵 勿設落日年限

從數據上來看,在內政部積極推動下,並且訂定母法後,民間業者大力響應政府政策,就是政策奏效的回應。

不過,危老時程獎勵今年5月9日屆滿,目前還有些地方政府都還沒有跟進,因此建議危老不要設落日年限,讓小基地的都更案能適用此條例,大面積則走都更,採兩案並行,加速都更推動。

另外,危老條例目前還有一問題,就是限制合併鄰地面積,造成土地破碎化和畸零地情事。

建議如果因合併鄰地面積限制,造成分割後剩餘土地無法單獨建築使用時,准予全部合併。

經濟日報提供
經濟日報提供

台商回流 房市會更熱絡

問:2020年台灣房市表現如何?

答:昌益機構主要在新竹推案,每年要賣1,000~1,500戶的房子,對市場具有高敏銳度。我從2018年起就感覺到房市不錯,房價一定會漲,舉例來說,像是新竹一般住宅產品來說,以前每坪推案價賣22、23萬元,現在都賣到每坪成交價28、29萬元,顯示自用客戶持續進場,推升房價穩定上揚。

另外,政府打房的效應逐漸遞減,像是首都台北市,該修正已經修正完了。放大到全國,其實在美中貿易戰開打之前,很多對市場敏銳度高的高科技業者已感受到投資中國的成本逐漸提高,或是紅色供應鏈崛起,所以部分台商已慢慢移回來。

台商回流這部分,又分兩個層面來看,一是台商在海外公司的相關人員跟著回台,二是這些企業在台灣招募員工,有了工作,薪水穩定了,就會產生自住的剛性需求,這兩個因素都會對房地產市場有正面挹注。

這股台商回流所帶動的剛性自住需求趨勢將延續至今年,整體房地產市場仍會有不錯表現,有多好就要看政府,如果政策加持,市場就會更好。

問:請問昌益機構目前在台灣市場的布局為何?

答:昌益過去是專注在新竹地區耕耘的建商,年推案量約在100~150億元,目前從推案量來看應該還是以新竹最多,但近幾年我剩下可推案的土地庫存約5,000~6,000戶,尤其新竹市區因為位置的關係,蓋完後已經沒剩下多少土地可供開發,因此這幾年我們集團積極向外發展。

不過,說實在的,即使集團向外發展,但昌益機構還是僅區域型建商的實力,要進入高門檻的台北市去競爭,倒不如切入其他縣市地區,像是台南、花蓮、台東等地區之前都有插旗,但現在發展重點放在新竹、台南、台東等地。

台南部分,雖然區域市場很競爭,不過昌益機構在新竹地區扎根很久,服務客層就是竹科的科技人,這類族群對房子的要求比一般人高,因為他們都會從工程師的角度來看房、驗屋。累積多年下來的服務經驗,也就是磨了這麼多年,讓我們有信心插旗擁有大量科技業客戶的台南。

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