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台開董座專訪/台開蓋智慧城 招手退休族

2017-08-14 02:26經濟日報 記者郭及天/台北報導

邱復生
邱復生
台開董事長邱復生在入主後並民營化九年來,加碼購地及整合資產,目前全台各地合計握有可創造51萬建坪的土地,邱復生表示,未來要將這些資產,引入智慧城市概念,打造為退休族的人間天堂。

邱復生九年前從媒體業轉戰房地產業,台開也從公股公司、官民共治,到完全民營化,他整合過去官股時代所留下的不良資產,投入超過60億元購地和投入金門地上權及BOT,目前在花蓮、金門、新埔、草屯四大園區握有土地,並進行與眾不同的開發。以下為邱復生專訪記要:

售後回租 提升觀光能量

問:台開規劃的四大開發案規劃與開發進度?

答:各大開發案在取得土地已投入60億元資金,導入包括BIG集團、隈研吾、坂村健等國際知名設計團隊的設計費用超過40億元,四大開發案目前都已陸續取得開發相關執照,加上預計陸續興建的百億成本,總投資超過200億元。目前已投入興建資金約50億元,包括金門30億元、花蓮20億元。

最受矚目的開發案,就是花蓮洄瀾灣園區。包括「日出山莊」一、二期,總面積1.1萬建坪的娛樂園區將打造為台灣最大的室內樂園、年底即將完工,以及規劃樓高百米、東部最高住宅「天空之城」預計年底可取得建照,加上時尚的A-Lolf酒店與高端的太平洋論壇酒店二座飯店,所有規劃設計都是以「打造退休族群的人間天堂」為主軸。

花蓮園區的開發透過住宅、商業、影視、旅館等各種設施整合,解決花蓮欠缺商業及娛樂的問題,希望以花蓮得天獨厚的地理、天候、空氣條件、最宜人居的環境,帶動的觀光動能,在未來五年內吸引1萬人進駐,成為退休族的天堂。

台開以創造新時代、未來新生活型態為目的,「永續享樂主義」包含綠建築、環保、預防醫學及抗衰老,透過設計、數位高科技、差異化和多元化的經營理念,為土地注入新價值,特別會引入VR(擴增實境)、AR(虛擬實境),在各園區打造「智慧城市」。

問:有別於其他營建業以精華區購地、推案為主經營模式,台開計劃如何銷售這些資產?

答:香港有直飛花蓮的班機,蘇花替代道路將在二年後通車,以後更可以從蘇澳搭船到花蓮,大幅改善花蓮交通的問題,「50後」的準退休族和「90後」的年輕人,將是台開鎖定的二大族群,園區開發的設計,就是要吸引退休族前來購買退休宅,也爭取年輕人的休閒娛樂商機,讓他們前來花蓮。

現在台灣老年化問題嚴重,世界各國都在延後退休時間,失業的不只是年輕人,65歲的退休人士也要重新就業。在年金改革後民間消費和投資沒有動能,公教人員需學習投資、自己創造退休後的收益。

因此在花蓮及新竹的部分個案搭配售後回租方案,有別傳統的房地產銷售,變成地產金融商品推出,以「低總價、精裝修、穩定收益、可享受」等四大訴求,採取回租10年至15年的策略。這些房屋非屋主使用而空置的期間,在未來蘇花改通車後,原本極具山水景觀、觀光條件的花蓮,會發展出更大的觀光能量。

數位管理 盼政府推一把

問:如何打造智慧城市?政府又應扮演何種角色?

答:智慧城市包含三個重要元素,第一個是感知網路、第二是連結世界、第三是連結夢想,透過虛擬空間、醫療與娛樂、休閒健康,形成樂活、分享、冒險及心靈的場域。

在智慧城市的設計中,有全部免費無線網路環境、水可以生飲,也會引入更多的娛樂,在家中訂到旅館房間,不用去櫃檯,透過手機就可進入旅館房間。因為全部環境用數位管理,原本需要人力密集的營運管理,營業的費用也會因此降低。

全世界的智慧城市都是由民間主導投入,政府應該做的最重要的事情是「開放政府的公開資訊」,例如發票和醫療記錄都是很重要的Open Data,不過要保護私人的智財權及隱私權。

入主九年 資產市值增五倍

問:台開完全民營化九年來,作了哪些改變?未來如何規劃公司治理?

答:九年前入主台開,當時經營主軸是「用科技和文化讓土地增值」,現在的經營策略「用健康和快樂創造土地的價值」,大方向和目標沒改變,不過更看到了土地資產新的價值,開發和規劃設計更貼性人的需求。

台開自完全民營化九年來,不僅有效改善財務體質,資產市值成長五倍、負債比降低31個百分點,自2007年來已連續十年獲利。

大數據時代來臨,公司理應更制度化、透明化、更開放,因此會調整董事組合。例如今年董監改選找來李鴻源、劉憶如、朱雲鵬三位學者專家擔任獨立董事,就是要借重李鴻源在國土規劃、水利工程領域;朱雲鵬在經濟領域以及劉憶如在投資及國際金融領域的專業,為台開長遠發展建言獻策,找專家入董事會並非消極的因應主管機關規定,而是為積極尋求共同經營,台開也會進入專業集體經營的時代。

問:國內低所得、高房價問題嚴重,對政府人力市場與房地產政策有何建言?

答:政府對於市場不應過度介入,人力市場和住宅市場都是如此。

以人力市場來說,一例一休政策之後的人力市場問題在於供需,台灣人力短缺,好的人才請都來不及,政府不用過度介入,但可以引入廉價外勞,並應明訂多少最低工資以下提供社會救助,而不是一味叫企業支付最低工資。

在住宅市場,政府應去救助沒有房子的人。台灣公共住宅比例偏低,同樣有高房價問題的香港、新加坡公屋的比例卻相當高,政府可以思考「用容積換社宅」。

創新經營 發掘土地新價值

台開董事長邱復生過去曾是影視業和媒體業大亨,2008年轉戰房地產業,全心投入台開公司經營,他辦公室入口牆上的題字,老子的「上善若水」、孫子兵法的「水無常形、兵無常勢」,是經營台開九年來最核心的理念,邱復生用有別於多數地產開發商的模式,找尋能發掘土地新價值的藍海。

邱復生表示,台開民營化九年來,將老台開賣不掉的「被動資產」,轉化為「主動庫存」,只留下有價值的、有利益的、隨時都能賣得掉的,如位在台北火車站前的重慶南路的辦公室地下室,就化身為展演空間,接手時資產多數都已經回到帳面價值。而另一策略是「土地不要賣」,他接手台開後也陸續買回如大坑、草屯等風景特定區的持分和債權,形成能開發的低成本資產。

邱復生入主台開前幾年並不輕鬆,由於台開在工業區的代墊款高達200億元,利息3.4%,一年要繳6億多元的利息。

媒體和房地產業經營心態有何不同?邱復生說,過去在電視台,每天都處於緊張狀態,921地震時凌晨一點47分發生,30分鐘動員,記者三個半小時到災區,使TVBS成為地震時唯一的媒體資訊來源,相較於電視產業,房地產的本質則是會放著也持續漲價,文化創意與人性的整合會讓資產增值。

智慧城市 邱復生 房地產
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