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2023房地產大預言/房市割喉戰再起?專家一致點名這區最危險

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經濟日報 記者游智文/台北報導

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不少專家認為,這一波房市回檔的降價第一槍,應會開在中南部,特別是高雄。 報系資料...
不少專家認為,這一波房市回檔的降價第一槍,應會開在中南部,特別是高雄。 報系資料照

2016年房市買氣急墜,當年7月,板橋江翠重劃區預售案「江翠ONE」開出降價第一槍,周邊建案大多開價六、七字頭,江翠ONE直接殺到四字頭。個案開賣引發大轟動,同時掀起驚人破盤風,各地建案瘋狂下殺,短短一年不少地區新案跌幅多達三成。

這種情況2023年會重演嗎?

2016房市大崩潰 幾項徵兆今年又出現

先來比較一下大環境。2016年台灣經濟很不好,受全球貿易停滯影響,台灣出口連17黑,GDP也面臨1%保衛戰。

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房市方面,由於房地合一稅1.0上路,加上2014年起,政府頻繁打房,祭出信用管制、豪宅限貸、房屋稅加重等措施,買氣一落千丈,2016全年交易僅24.5萬棟,比先前史上最低量還少了5萬棟,幾乎可用崩盤形容。

再看今年。今年景氣也不好,美國通膨急速惡化,引發連鎖效應,包括消費緊縮、庫存暴增,各國升息,大型企業大舉裁員等,先前風光的國內電子科技業,近來也紛紛傳出虧損、股價重跌。

房市部分,受央行升息、行政院拍板平均地權條例修法,研擬禁止預售屋轉售等影響,加上經濟景氣下行,今年第2季起買賣移轉棟數一路下滑,累計至第3季較去年負成長1.4%,預估今年成屋交易量將年減5%~7%。

預售屋方面,去年9~12月景氣高峰時,平均每月可預售屋可賣出1.2萬戶,今年從5月開始,已連續4個月預售揭露件數不到7千件,今年8月更只剩下5千餘件,單月件數較去年高峰時腰斬,市調顯示,目前預售買氣還在惡化。

2016年,板橋江翠北側重劃區首案「江翠One」,打出每坪成交價「4字頭入住板橋...
2016年,板橋江翠北側重劃區首案「江翠One」,打出每坪成交價「4字頭入住板橋」震撼價,相較周邊房地產大多開六、七字頭,掀起驚人破盤風。 業者/提供

最快這時間點 就有人開出第一槍

不論從經濟景氣或房市環境來看,現在情況都和2016年很相似,也因此,學者、專家、業內人士幾乎一致認為,未來一定有指標建案大幅度降價,一般推測會在2023年下半年出現,但也有人認為,年終「尾牙」搞不好就有建商開出第一槍。

原因無它,過去幾次房市景氣不好時,都有建商、代銷在尾牙宣布降價,譬如2012年,興富發集團總裁鄭欽天就在集團尾牙晚會上宣布,北市推案價格全面降15%,旗下建案最低打75折。

包括天時地利不動產總經理張欣民、高力國際董事黃舒衛、高源不動產估價師事務所長陳碧源、住商不動產企研室資深經理徐佳馨、元宏不動產加值服務平台研究總監陳傑鳴都認為,這一波房市回檔降價第一槍,應會開在中南部,特別是高雄

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專家看法一致 這縣市房市最危險

原因有二,一,現在中南部情況就如同2016年的雙北,建商手上的土地,大多在二、三年前房價急漲之前取得,當時土地成本仍低,如今面臨銷售停滯,建商即使降價銷售,只是少賺,仍然有賺,相對有本錢開出降價第一槍。

第二,中南部地區,台中有中科,台南有南科,都有穩定的房市基本盤,但高雄這波房市熱潮,房價急漲,全因台積電設廠題材帶動,如今科技業景氣急轉直下,台積電總裁魏哲家證實台積電高雄7奈米廠暫時延後,短時間買氣可能跳崖式減少。

至於有人開出第一槍以後,會不會掀起破盤風,重演2016年慘況,市場看法不一。

吉家網董事長李同榮認為,2016年江翠one開出第一槍後,一時之間,建商開破盤價此起彼落,主要是那時市場極度悲觀,建商急賣屋,投資客也想逃命,市場出現多殺多。建商因為手上戶數多,壓力大,因此勇於開出破盤價,以和同業、投資客競爭。

現在情況不同,由於平均地權條例修法研擬禁止預售屋轉售,過去一年來,已有一半以上預售投資屋已先轉手,換至自住客手上,因此即使有人開出第一槍,由於市場多殺多壓力較低,不會有太多建案跟進開出破盤價。

李同榮認為,這波降價第一槍,基本上也不會是因為市場賣壓,或財務問題,會降價主要是產品定位錯誤,規畫坪數太大,總價太高的產品,造成銷售困難,因此不得不降價求售。

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破盤價應不會血流成河 但就怕倒閉潮

張欣民也認為,推案市場開出降價第一槍之後,不會像2016年一樣兵敗如山倒,到處破盤價,主要是這波房價上漲,大部分業者賺很多,口袋比以前深,不需要這樣做。

另外2016年經驗,許多業者發現破盤雖然能賣掉,但景氣往往很快就復甦,結果只是少賺,撐一下就過了,也不會想這麼做,不過這也會使得修正時間拉長。

住展雜誌前研發長何世昌則認為,要看降價第一槍是什麼建案,如果是沒沒無聞小建商,或是案量不大的建案,那對市場沒影響,但若像江翠ONE一樣好幾百戶的指標案,或推案量很大的建商、喊水會結凍的代銷開出第一槍,那就會像2016年一樣,到處都是破盤價。

原因很簡單,國內房市有很明顯羊群效應,領頭羊跳崖,後面一定跟著跳,就建商而言也不得不跳,因為不跳就賣不掉。

徐佳馨則憂心破盤風可能演變為倒閉潮。她表示,2016年一堆建案能破盤,是因為許多建商在重劃區取得便宜土地,而且沒有工料雙漲的問題,但現在很多中小建商沒有降價的本錢,房價降不下來,又賣不出去,最終只有倒閉或是盤給別人。

🎧歡迎收聽:【經濟輕鬆聊Podcast】EP84 編輯室On Air/2023房地產大預言:打房休兵、房價緩跌?兔年房市3大趨勢一次看↓

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