2023房地產大預言/房市割喉戰再起？專家一致點名這區最危險

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2016年房市買氣急墜，當年7月，板橋江翠重劃區預售案「江翠ONE」開出降價第一槍，周邊建案大多開價六、七字頭，江翠ONE直接殺到四字頭。個案開賣引發大轟動，同時掀起驚人破盤風，各地建案瘋狂下殺，短短一年不少地區新案跌幅多達三成。

這種情況2023年會重演嗎？

2016房市大崩潰 幾項徵兆今年又出現

先來比較一下大環境。2016年台灣經濟很不好，受全球貿易停滯影響，台灣出口連17黑，GDP也面臨1%保衛戰。

房市方面，由於房地合一稅1.0上路，加上2014年起，政府頻繁打房，祭出信用管制、豪宅限貸、房屋稅加重等措施，買氣一落千丈，2016全年交易僅24.5萬棟，比先前史上最低量還少了5萬棟，幾乎可用崩盤形容。

再看今年。今年景氣也不好，美國通膨急速惡化，引發連鎖效應，包括消費緊縮、庫存暴增，各國升息，大型企業大舉裁員等，先前風光的國內電子科技業，近來也紛紛傳出虧損、股價重跌。

房市部分，受央行升息、行政院拍板平均地權條例修法，研擬禁止預售屋轉售等影響，加上經濟景氣下行，今年第2季起買賣移轉棟數一路下滑，累計至第3季較去年負成長1.4%，預估今年成屋交易量將年減5%~7%。

預售屋方面，去年9~12月景氣高峰時，平均每月可預售屋可賣出1.2萬戶，今年從5月開始，已連續4個月預售揭露件數不到7千件，今年8月更只剩下5千餘件，單月件數較去年高峰時腰斬，市調顯示，目前預售買氣還在惡化。

最快這時間點 就有人開出第一槍

不論從經濟景氣或房市環境來看，現在情況都和2016年很相似，也因此，學者、專家、業內人士幾乎一致認為，未來一定有指標建案大幅度降價，一般推測會在2023年下半年出現，但也有人認為，年終「尾牙」搞不好就有建商開出第一槍。

原因無它，過去幾次房市景氣不好時，都有建商、代銷在尾牙宣布降價，譬如2012年，興富發集團總裁鄭欽天就在集團尾牙晚會上宣布，北市推案價格全面降15％，旗下建案最低打75折。

包括天時地利不動產總經理張欣民、高力國際董事黃舒衛、高源不動產估價師事務所長陳碧源、住商不動產企研室資深經理徐佳馨、元宏不動產加值服務平台研究總監陳傑鳴都認為，這一波房市回檔降價第一槍，應會開在中南部，特別是高雄。

專家看法一致 這縣市房市最危險

原因有二，一，現在中南部情況就如同2016年的雙北，建商手上的土地，大多在二、三年前房價急漲之前取得，當時土地成本仍低，如今面臨銷售停滯，建商即使降價銷售，只是少賺，仍然有賺，相對有本錢開出降價第一槍。

第二，中南部地區，台中有中科，台南有南科，都有穩定的房市基本盤，但高雄這波房市熱潮，房價急漲，全因台積電設廠題材帶動，如今科技業景氣急轉直下，台積電總裁魏哲家證實台積電高雄7奈米廠暫時延後，短時間買氣可能跳崖式減少。

至於有人開出第一槍以後，會不會掀起破盤風，重演2016年慘況，市場看法不一。

吉家網董事長李同榮認為，2016年江翠one開出第一槍後，一時之間，建商開破盤價此起彼落，主要是那時市場極度悲觀，建商急賣屋，投資客也想逃命，市場出現多殺多。建商因為手上戶數多，壓力大，因此勇於開出破盤價，以和同業、投資客競爭。

現在情況不同，由於平均地權條例修法研擬禁止預售屋轉售，過去一年來，已有一半以上預售投資屋已先轉手，換至自住客手上，因此即使有人開出第一槍，由於市場多殺多壓力較低，不會有太多建案跟進開出破盤價。

李同榮認為，這波降價第一槍，基本上也不會是因為市場賣壓，或財務問題，會降價主要是產品定位錯誤，規畫坪數太大，總價太高的產品，造成銷售困難，因此不得不降價求售。

破盤價應不會血流成河 但就怕倒閉潮

張欣民也認為，推案市場開出降價第一槍之後，不會像2016年一樣兵敗如山倒，到處破盤價，主要是這波房價上漲，大部分業者賺很多，口袋比以前深，不需要這樣做。

另外2016年經驗，許多業者發現破盤雖然能賣掉，但景氣往往很快就復甦，結果只是少賺，撐一下就過了，也不會想這麼做，不過這也會使得修正時間拉長。

住展雜誌前研發長何世昌則認為，要看降價第一槍是什麼建案，如果是沒沒無聞小建商，或是案量不大的建案，那對市場沒影響，但若像江翠ONE一樣好幾百戶的指標案，或推案量很大的建商、喊水會結凍的代銷開出第一槍，那就會像2016年一樣，到處都是破盤價。

原因很簡單，國內房市有很明顯羊群效應，領頭羊跳崖，後面一定跟著跳，就建商而言也不得不跳，因為不跳就賣不掉。

徐佳馨則憂心破盤風可能演變為倒閉潮。她表示，2016年一堆建案能破盤，是因為許多建商在重劃區取得便宜土地，而且沒有工料雙漲的問題，但現在很多中小建商沒有降價的本錢，房價降不下來，又賣不出去，最終只有倒閉或是盤給別人。

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