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全台最神祕百億都更建商/3位公教子弟推另類都更,其中一位是銀行前董座

本文共1870字

經濟日報 記者邱金蘭、游智文/台北報導

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山岳開發建設董事長楊澤世(中)、副董事長魏寶生(左一)、總經理林晨(右一),具有...
山岳開發建設董事長楊澤世(中)、副董事長魏寶生(左一)、總經理林晨(右一),具有房地產、金融專長,是山岳推動都更的鐵三角。 記者曾學仁/攝影

在網路上搜尋山岳建設,或是山岳建設老闆楊澤世,除了自家官網外,幾乎搜不到什麼新聞報導。反倒是山岳建設經手過不少知名的難纏都更案,曾登上新聞版面,像是山岳建設與力麒建設在汐止合建的都更案,就曾被地方形容為「汐止20年毒窟爛尾樓」,竟然能被山岳建設整合成功,更讓人好奇,誰領軍了這支都更隊伍?

老同事、老鄰居 三人結成都更鐵三角

山岳建設董事長楊澤世、總經理林晨,及金融圈名人魏寶生,就是山岳建設推動另類都更的鐵三角。原來魏寶生跟楊澤世的弟弟:成大教授楊澤民,是師大附中同學,大學也同校,彼此還是公教住宅鄰居,因為楊澤民關係,魏寶生結識了楊澤世與林晨。

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而楊澤世跟林晨,則是當年世華銀行(國泰世華銀行前身)的同事。林晨說,當時他在世華銀行做了兩個月的工讀生,認識了做放款業務的楊澤世,後來他跑去做房地產,沒想到多年後,兩人有幸同在一家建設公司上班。

深度內容中心/製作
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問起楊澤世投入新模式都更的起心動念是什麼?楊澤世說,就是「窮則變、變則通」,原本一開始我們是用收購買斷方式來推動都更,但後來碰到困難很難談,比他更熟悉房地產的林晨就想出這方法,先跟都更戶收購,蓋好後「你(住戶)把錢還我,我(建商)把房子給你」。

一般建設公司是錢愈晚拿出來愈好,楊澤世說,目前還沒有聽過同業有採這種模式(先給地主錢)做案子的,地主也沒遇過,所以要克服的問題是,「要跟地主講清楚,而且地主也能接受」。這種模式的好處是,先讓地主落袋為安,產權也暫時全部集中在建設公司名下,減少都更過程的不確定性。

林晨半開玩笑說,現在登記在楊澤世名下的土地現值有100億元,銀行已撥貸七成,另外,30億元老闆要自己想辦法,他(楊澤世)現在是負債累累。

山岳開發建設與力麒建設在汐止茄苳路的都更合建案,包含了兩座爛尾樓,以及兩年多來成...
山岳開發建設與力麒建設在汐止茄苳路的都更合建案,包含了兩座爛尾樓,以及兩年多來成功整合四、五十位地主,基地面積約1,400坪,已送都更審查,預計明年取得建照。 記者余承翰/攝影

利潤少一點 成功整合機會大一點

這樣做,有利潤嗎?楊澤世坦言,沒有利潤公司就無法運作,中間還是有利潤產生,只是比較少而己,但是都更整合的難度,會因此大幅降低,就像在汐止茄苳路的案子,前身是爛尾樓,目前已整合完成並送件申請都更,山岳將跟力麗集團旗下的上櫃公司力麒建設合建。

林晨說,都更戶有不少是弱勢團體,不識字、年齡偏高,經濟狀況也不太好,無能力另外買新房子,才會想要就地重建。傳統都更案實在太慢了,之前中和有件都更案,有一位地主等了八年受不了,他知道山岳這個新模式後,就跑來希望山岳接這個案件。

不過,山岳建設後來沒有介入,因為這位地主已跟建商簽了一部分的合建契約,等同地主已被綁住一部分,「我們不想在那種情況下去介入,而且有點像搶案子,我們不想去搶人家的線。」楊澤世補充。

與人性拔河 有人退讓才有共好

楊澤世說,其實政府政策對都更案的助益非常大,尤其是這幾年政府「打炒房」政策下,房價相對平穩甚至下跌,我們反而很好談,房價愈高愈難收購,地主會要求愈來愈多。

他形容,都更案中大家都想求利,就難有交集,總有人要讓一步,都更目的應該是「老舊的房子換新房子」,雖然過程中,經常會碰到想換更多錢的地主,但是也有不少很好的地主,而且是弱勢者居多,這也是讓山岳繼續做下去的動力。

楊澤世說,很多屋主都接觸很久、也很熟悉了,曾經遇到有70多歲的屋主,還會做梅干扣肉給總經理吃,後來他生病了,沒辦法看到房子完工,只能把蓋好的新房子留給子孫,「當時我們壓力也是蠻大的。」

山岳開發建設副董事長魏寶生。 記者曾學仁/攝影
山岳開發建設副董事長魏寶生。 記者曾學仁/攝影

金融老將退休後 兼職推都更做ESG

至於魏寶生,則是上個月才加入山岳,從金融業轉戰建築業。曾任凱基銀行董事長的魏寶生說,山岳是凱基的客戶,原本銀行對都更的業務也不了解,都是透過往來互相學習。

魏寶生從凱基銀行退休後的兼職,都鎖定以「ESG」為志業,山岳做的都更符合他的目標,魏寶生說,都更後讓市容更漂亮是「E」(環境);年長者住在老舊公寓、沒電梯,都更後給全新的房子、有更好的生活環境,裡面有很多感心的故事,這是「S」(社會責任)。

都更是最難的「治理」,治理過程要弄得大家都可以接受,這等於在做政府該做的事,這是「G」。

山岳延攬魏寶生,主要是借重他在銀行、證券及保險業30年的豐富經驗,從都更過程到交屋後的融資、保險安排,以及都更戶的財富管理上,都能讓都更戶更為放心、安心。魏寶生退休後的兼職工作,目的不在賺錢,他把兼職所得捐贈給三個公益信託基金:煥章慈善、達人教育及陳柏良足球教育基金,盼以實際行動回饋社會。

延伸閱讀》

1、全台最神秘百億都更建商/別人至少蹲十年,它出市價快速「類買斷」,手上推案量已達300億元

2、「最後一釘」保證賺?台灣推都更,這3把烈火最重要

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