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全台最神祕百億都更建商/「最後一釘」保證賺?台灣推都更,這3把烈火最重要

本文共2030字

經濟日報 記者邱金蘭、游智文、林安妮/台北報導

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專家認為,都更牽連面廣,公辦都更會是最好模式,只可惜政府資源有限,因此更應努力從...
專家認為,都更牽連面廣,公辦都更會是最好模式,只可惜政府資源有限,因此更應努力從制度面推出誘因,鼓勵民辦都更。圖為新北市都更處近期在永和大陳社區7單元推動大面都公辦都更。 圖/新北市都更處

都更不難,難的是你的鄰居以及人心。最近有一位網友佩佩在臉書社團提問,要怎樣知道自己家,有沒有都更機會,都更是誰發起的,是里長嗎,還是誰?佩佩很擔心,步入老屋社會的台灣,以後會不會處處是百年老房,她心急地想找行家問一問。

台灣的老屋愈來愈多,並非空穴來風,根據內政部統計,目前全台屋齡在30年以上的老舊房屋,將近50%,台北市的老屋更超過70%。當房子老了,都更似乎是一道解方,但是,近年不少人提到都更,總是長嘆一口氣,箇中原因就在於,都更面臨的是一個一個住戶,處理人心本來就不易,更別說要整合出一群人的共同意見了。

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台北大學不動產與城鄉環境系教授彭建文分析,都更涉及的利益相當龐大,且產權關係高度複雜,需要相當多跨領域的專業整合。最理想的狀況是由政府主導的「公辦都更」,只可惜政府資源有限,實務上,則是常見由建商主導的民辦都更自主更新。

不過,也有少數個案,是所有權人以更新會方式自主更新,但是往往囿於住戶的專業與彼此信任不足,資金籌措不易,及風險承擔能力偏低等因素下,要推動成功,著實不易。

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台北市副市長黃珊珊在任內積極推動都更,競選台北市長時,也提出防災型都更等政見。她...
台北市副市長黃珊珊在任內積極推動都更,競選台北市長時,也提出防災型都更等政見。她曾說,台北市寸土寸金,都更最難的是人心。 記者黃義書/攝影

都更考驗人性 最後一釘未必贏者全拿

他形容,都更的癥結不在建築技術,而是在產權整合與財務可行性,「產權整合需要有強而有力的爭議處理機制,而政府公權力的積極介入也絕對有必要;在財務可行性上,除了靠政府的容積獎勵與容積移轉機制外,當地的地價、房價及營建成本相當關鍵。」

就有不具名建商說,房價愈高愈難收購,因為地主會要求愈來愈多;當房價相對平穩甚至下跌,反而很好談。

前段時間,台北市副市長黃珊珊出席愛國西路一棟集合住宅成功推動危老重建活動時,發表了一段肺腑之言,她說,「台北市寸土寸金,都更最難的就是人心。」對這句話心有戚戚焉的,還有不少在臉書社團回應佩佩的「過來人」臉友。

有臉友提到,自己家的都更談很久了,但最後卻斷在貪婪的鄰居上,有鄰居現在住一樓,也堅持要換到未來一樓的位置;也有臉友說,鄰居說要一坪換三坪或六坪。不過,也有一些有難言之隱的地主,是因為擔心以後都更後,要付更高的管理費,怕無力負擔,而拒絕都更。

建商表示,做都更難免會碰到釘子戶,建商通常會很努力去談,也的確有些釘子戶最終要到更優的條件,但如果真的談不下來,都更還是要繼續,犧牲的可能就是建案格局沒有原來的方正,或者乾脆不理會釘子戶,形成最後高樓蓋起來,釘子戶住家反而成了「一線天」。

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都更擺脫牛步化 政府最該做什麼

1、都市更新審議流程更精進

面對台灣有愈來愈多的老屋,政府在環境面上還可以多做哪些事,加速都市更新?

彭建文說,首先是都市更新審議的時程,未來仍應持續加以精進,且在合理範圍內,讓各項獎勵更有彈性執行,其次,也可加速老屋重建爭議協調機制,透過更具公信力方式與標準化流程解決紛爭。

2、培育更多都更人才

他認為,老屋重建可說是國內未來長期最重要的產業之一,需要數量龐大且多元專業人才投入,但現行大專院校培育都更人才嚴重不足,建議應有更長遠眼光積極培育。

3、政府政策支持,推展都更金融

山岳開發建設董事長楊澤世則認為,政府政策對都更的支持度愈大,金融機構配合政策也會比較願意提供協助。他舉自身案例,過去在山岳最需要深耕發芽時,最早往來的大中票券幫了很大忙,後來的兆豐資產管理公司也很幫忙,「有金融機構的支持,我們都更就會愈做愈多,山岳的新模式慢慢建立了,現在也能跟大銀行往來。」

除了銀行融資,山岳副董事長魏寶生也說,都更案中有很多風險管理,保險的角色也很重要。

山岳找的合作對象都是大型建商,不會違約,但還是有可能會被一些不可測的風險牽連到,雖然也跟建經公司合作,幫忙守住,但還不夠,要有保險,所以山岳最近請了凱基保經協助規劃「都更綜合責任保險」,一般產險保單是一年期的,這張保單則希望拉長到十年。

凱基保經總經理陳冠宇說,山岳希望國內保險公司協助提供跟都更有關的保單,讓都更戶有更多保障,包括從簽約開始,開發商對都更戶在合約內容的承諾事項,例如交屋時間、建材等。

另外,房子完工後,都更戶最怕的品質問題,例如發現地下室漏水、消防設備怎無效,或怎麼才住進二、三年幾個小地震就裂開等,希望未來都更過程有這樣的保單來保障,讓大家可以更放心。

陳冠宇說,目前台灣是沒有這種專門為都更設計的「都更綜合責任保險」,以前有類似的,叫不動產開發商責任保險,而都更綜合責任保險的保障範圍需求是更大、更完整,

山岳建設在實務上也發現,很多高齡屋主拿了山岳支付的收購款項後,很快就被「孩子」借走,或是被不肖人士騙走,最近山岳也打算透過銀行信託,幫屋主保住這筆錢,甚至還可以透過財富管理業務安穩做些投資,二、三年後房子蓋好了,要還錢時錢還在。

延伸閱讀》

1、別人至少蹲十年,它出市價快速「類買斷」,手上推案量已達300億元

2、全台最神秘百億都更建商/3位公教子弟推另類都更,其中一位是銀行前董座

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