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亞股走低、軍事關係緊張 台股重挫199點收9,775 13:47

大數聚/量價齊漲?今年只是小幅反彈!這兩個錯誤觀念將害你買在高檔!

2018-03-18 19:16DailyView 網路溫度計

報系資料照
報系資料照

二年前的一篇房地產文章

以2015年為中心點,前後兩年買房子的朋友會有一種感覺,好像房價買在高點了,怎麼不再漲上去了呢?筆者對於在此一區間買到房子的朋友,會用下列這一段話來形容:「雖然不能說是買貴,但很難說有買到便宜。」

會說出這段話的背景,與2016年4月在大數聚發表的文章有關。當時剛與大數聚合作,並且寫出第一篇文章「不動產只漲不跌嗎?從人口結構看房價趨勢!」當時商周財富網轉發此文,但標題下得有點令人頭痛,將我的文章內容「房價少三分之一」的推論,一改成為「房價剩三分之一」。

差一個字差很多,雖然很多地點的房價應該也會剩下三分之一,但該篇文章是從整體平均值的角度來看,所以「房價剩三分之一」並不符合我的想法,所以經過不斷地溝通,商周財富網才將標題改了過來。

當時的房地產市場氛圍還在高檔的喜悅中,雖然現在回頭來看,當時的房價正處於反轉的階段,只是對於身處於當時的購屋投資者,比較容易受到樂觀氣氛的影響,而不知道趨勢已經在逐漸改變了。當時曾引用信義房價指數的數據(最新是2015年Q4),可得知在2014Q2算是最高點,目前最新數據到2017Q4(如下圖),會發現整體平均尚在高檔盤整。

信義房價指數。 DailyView網路溫度計提供
信義房價指數。 DailyView網路溫度計提供

對於那一篇文章的說法,甚至於有媒體用了讓我納悶的標題:「十年房價崩跌三分之一? 專家打臉:不可能!」[1]仔細看了一下,這一位專家是章定煊先生,不過綜觀其評論意旨,與我的論述差距不大,其認為只要有移民來台灣,就可以解決房價的問題。

我個人也認為未來房價在人口、法令等方面都趨向下跌走勢,但仍有兩個可能上漲的因素,第一個因素是通膨(或印鈔的力道,第二點則是移民多寡(目前看不出來有什麼吸引力);只是第一篇在大數聚發表的文章,內容只著眼於人口結構的問題,爾後也陸續在其他文章中談論各種房地產的數據分析。

針對該篇兩年前的文章,在經過兩年的時間,針對多方的質疑以及我個人對於市場的觀察,撰寫本文,讓房地產買賣方對於整體市場有更明確的觀察,也能選擇對自己最有利的進出點,只是本文文長,慎入!

14年後,人口減少三分之一

很多人認為我當初提出「十年跌三分之一」的「十年」並沒有數據為依據。首先,筆者認為首次購屋的主要年齡層,在於27至41歲之間,如果觀察27歲的點,二年前的那一篇文章,27歲為1989年出生,10年後為1999年出生,進入跌破出生人口30萬的第二年,算是起跌點。

至於兩年後的今日,該如何看待這些數字呢?

出生人數。
出生人數。

如上圖,目前27歲的購屋人口約32萬人(1991年,左邊箭頭);一般人概念中的少子化為20萬人,始於2005年,還要14年後才會邁入27歲(右邊箭頭),從30萬的門檻跌落到20萬的門檻,如果沒有其他需求來補足,很明顯地對於供給面將是強大的壓力,屆時恐怕不只是三分之一的跌幅。

有民眾認為總體戶數則逐年增加,需求增加不動產價格還是會上漲,關於這點作者怎麼看?(作者:Dr.J)


原文未完,全文詳見《量價齊漲?今年只是小幅反彈!這兩個錯誤觀念將害你買在高檔!》


[1] 十年房價崩跌三分之一? 專家打臉:不可能


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