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房屋坪數打回原形 建商精明分攤成本

2017-12-30 09:12中央社 2

(中央社記者韋樞台北30日電)房屋買、賣家對雨遮的愛恨情仇,往往糾結在虛坪灌水房價。從民國107年起,雨遮不計坪、不計價,房屋坪數打回原形,但雨遮成本仍會分攤到主建物單價中,就看購屋人是否買單。

中華民國全國建築師公會理事長鄭宜平表示,確實有部分建商會擴建雨遮和屋簷面積,無非是為多賺錢;搶在新規定107年上路前,106年下半年建商申請建築執照案量增加不少。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,這一波房市景氣修正,開發商推案量大減,事前有充裕時間因應雨遮登記制度改變,106年前7月未見到建照數量大增,前7月平均每月新申請建照量為6500件。

不過,依內政部統計處建照統計資料顯示,今年前10月的住宅建照核發戶數為7萬2485戶,其中8月到10月每個月平均達9000件以上;曾敬德分析,全年可望超過105年的7.9萬戶,愈靠近年底,搶照氛圍愈明顯。

雨遮及屋簷屬於可登記附屬建物,由於比照主建物價格,部分建商在利益趨使下,把雨遮和屋簷愈蓋愈大,沒窗戶也做雨遮,於是雨遮繞著建築圍一圈「土星環」,或雨遮過度凸出,讓大樓立面成為迷宮圖。

房屋主建物與附屬建物面積各有多少,其實在建築謄本中一目了然,像雨遮和屋簷這種造價極低的附屬建築,之前比照每坪新台幣數十萬元,甚至上百萬元價格,讓購屋族花大錢買讓麻雀、鴿子站的地方,難免心裡不痛快。

為導正這類亂象、減少虛坪引發的購屋糾紛,內政部從100年5月起實施,當時起推出的預售屋,雨遮及屋簷可登記但不計價;明年1月1日起更實施新申請建照建築物雨遮和屋簷不計坪、也不計價。表面看,建商賺不到虛坪的錢,可減少虛坪疑慮及糾紛,但實情卻不這麼簡單。

遠雄企業團副總經理楊舜欽不贊成雨遮和屋簷灌水房價怪現象,但他說,購屋人千萬不要污名化雨遮和屋簷,雨遮在建築上有存在必要,正常的雨遮下方會有凹槽做為滴水線,達遮雨、防水及遮陽功效。

建築設計也需雨遮增加凹凸立面設計,增添建築設計感,雨遮和屋簷占樓地板面積5%到7%屬合理範圍;目前也有因梁柱外露而形成雨遮,外露梁的設計也是為符合住宅內部空間完整方正實際需求。

楊舜欽指出,既然雨遮不能免,如果為了該不該登記或計價,造成減少設計或降低外露梁規劃,反而造成窗縫牆壁漏水,或梁柱縮到室內影響空間完整方正,都直接損害購屋人權益。

楊舜欽說,雨遮和屋簷不計坪與價,在成本與總價不變情況下,勢必得分攤到單坪內;身為品牌建商,不會因計價與否,而犧牲建築立面和實際需求。

「未來影響最大的將會在稅制的調整」,楊舜欽分析,當雨遮不列入坪數,勢必衝擊房屋稅計算和地方政府稅收,稅務單位可能改採「實際使用面積」,甚至含頂樓加蓋和違建等,而非「權狀面積」課房屋稅,藉以彌補新建築雨遮和屋簷不計坪而流失的稅收。

昇陽建設(3266)總經理簡伯殷說,只要建商勿刻意去做大雨遮和屋簷,灌水太多虛坪到權狀,新規定對建商影響不大;雨遮和屋簷原本就在建築成本內,面積很小,有的建築如果是設計深凹窗戶時,大樓立面可能連雨遮都不用做,昇陽建設日後也不會刻意將雨遮和屋簷納入銷售金額內。

長虹建設(5534)財務長陳茂慶表示,房屋銷售端會遵循政府新規定,但縱使雨遮和屋簷不計坪也不計價,對建商而言,總價擺第一,單價則會隨可售(可登記)面積調整。

陳茂慶表示,目前房市以自用為主,建商當然要貼近客戶需求才能將房屋銷售出去;至於今後雨遮和屋簷是繼續存在或刻意縮減,還是會根據產品訴求特色、目標客層偏好設計建築,應該不需特別調整。

陳茂慶說,房價回檔修正,雨遮和屋簷新規定上路,房屋價值還是取決於品牌、品質、地段。建商對內強化管理,控制成本,對外要讓客戶信任,透過貼心服務,提升價值,才能獲客戶青睞。

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