擴大自主都更量能　打造制度與金融雙引擎

台灣都市發展歷經數十年快速成長，許多都市核心區域建築逐漸老化，都市更新成為提升城市安全與居住品質的重要課題。內政部日前辦理「擴大自主都更政策」研討會，邀請中央與地方都市更新機關、金融機構、都市更新相關產業公會及相關協學會、學術單位，共同注入擴大自主都更量能。

依現行都市更新條例規定，實施者包括政府機關(構)、專責法人或機構、都市更新會(更新會)、都市更新事業機構等4類，前2者主要辦理政府主導都市更新，後2者主要為民間主導都市更新。經內政部國土管理署統計，近年都更案量提升，但由所有權人組織更新會主導的「自主都更」案件僅占約 5%，顯示民眾自行辦理都更仍面臨專業、資金與互信的三大結構性阻礙。

人、事、錢 三大關鍵待解

進一步觀察台灣都市更新推動的困境，主要可歸納為「人、事、錢」三大核心問題。首先在「人」的面向，都市更新涉及眾多所有權人，住戶背景與需求差異大，對於更新分配、成本負擔及風險認知存在落差。當社區缺乏互信或溝通機制時，容易形成僵局，甚至因少數意見分歧而延宕整體進度。此外，居民多半不熟悉都市更新法制與程序，增加整合難度。

在「事」的層面，都市更新本身是一項高度專業且跨領域的整合工程，涉及都市計畫、建築設計、土地估價、法律與財務。一般住戶要自行統籌規劃與管理更新流程並不容易，尤其當基地產權複雜、涉及繼承或共有關係，協調與整合更需耗費大量時間與專業資源。

第三則是「錢」的問題。都市更新從前期整合、規劃設計到最後興建，對於多數更新會而言，缺乏自有資產與開發經驗，使得金融機構在授信時相對保守；若基地市場性不足或區位條件較弱，銀行融資意願更低。資金取得困難，往往成為自主都更推動的瓶頸。

三大政策工具　強化制度與金融支持

為解決核心問題，內政部研議「加碼補助前期作為」、推動「自主都更重建貸款信用保證機制」，以及建立「自主都更全案管理機制」三大政策方向，同時透過本次研討會廣蒐專家學者及民間推動團體實務意見，完善政策施行內容。在研討會上，多年從事自主都更統籌事務之專家學者提供建議如下：

財團法人都市更新研究發展基金會-何芳子董事長

自主都更須參與者彼此之間要有高度信任，專案才能成功。綜觀日本經驗，在都市更新會成立後，請專家授予會員知識，補足所有權人都更資訊不足的弱勢，建立共識與互信，然後再進入權益變更討論，保障所有會員的權益義務。

中華不動產仲裁協會-王進祥理事長

自主都更成功的重要關鍵在於所有權人同意比例，建議如能取得100%同意，應給予專屬的實質獎助；另自主都更案如因市場不景氣，分回房地的去化問題，可結合政府「包租代管」等社會住宅政策，使都市更新與住宅政策有完整配套；而都市更新案件常見之爭議問題，建議全案管理機制納入協商調處機制，縮短爭議處理時程。

社團法人台灣自主都市更新培力協會-朱萬真理事長

依早期建築經理公司管理辦法設立之建經公司，具有都更案全案統籌管理實務執行經驗及能力，建議都市更新條例建立全案管理機制，可參考該辦法中相關資格條件、業務範疇及監督管理，期盼政策具體落實管理辦法，提升管理品質。另，自主都更前期成本相對可控，透過政府的加碼補助，可助於降低所有權人的前期資金壓力。

財團法人都市更新研究發展基金會-麥怡安執行長

自主都更成功關鍵在於更新會能否有效發揮職能，其核心功能必須涵蓋「全案管理」、「專業技術」與「資金籌措」，其中「決策權」是更新會作為實施者無法可替代的核心任務。「全案管理」涉及重大決策、意願整合及衝突協調；「專業技術」包含技術執行、專業委任及價值創造；「資金籌措」則需靈活運用資金計畫、融資與募資工具，這些，更新會可委任都市更新統籌機構協助達成，但「決策」仍應是更新會的必要工作，審慎確定更新範圍，選任核心幹部與明確分工、釐清住戶需求與社區財務能力、評選專業機構作為執行機構，以適切規劃建築方案與創造價值。

國家住都中心-林啟賢主任

自主都更如由住戶自行籌組更新會實施都市更新事業，具有利潤回歸地主、決策權回歸地主、程序公開、可獲政府補助等優點。

自主都更最重要的是「自己想要的是甚麼」，因此常有面對住戶意見整合、專業知能不足等課題，若缺乏前期資金，難以順利推動。金融貸款方面亦受到住戶共識高低、舊貸餘額多寡、更新後房地價值等因素。

例如協助 0403 地震花蓮災損社區花一邨(前棟)全案管理都市更新相關事務，先向社區說明都更 重建課題及可行性方案，並召開多次會議調查重建需求與意見、與所有權人討論確認建築方案及 財務規劃，全程陪伴住戶凝聚共識，取得 100%同意後，啟動都市更新事業。

中國建經-林雲鵬副總經理

自主都更有好的專案管理，可以運用專業能力，協助民眾更有效推動自主都更，從整合階段到地主之間怎麼談，專業團隊如何選定，到擬訂計畫階段的分配原則，以及計畫核定後施工階段的工程管理與安全控管機制、完工後之保固及售後服務。

專案能否順利完成，最終仍取決於財務計畫的健全度，自主都更涉及龐大資金運轉，包含前期規劃費用的分攤、營建直接與間接成本的精算，以及各所有權人的出資比例。

若案場引進外部投資人，其利潤分配機制與風險控制更顯重要。這都有賴專業機構（如建經公司）擔任公正第三方進行協調，將條款明確建置於更新會章程。透過契約化、法制化，確保參與者的法律權益與資產安全。

華南銀行永吉分行-徐子雯經理

銀行在自主都更中主要是可以提供資金支援(融資)與提供獨立的信託管理機制。

都更重建融資需求包含前貸轉貸、都更週轉金貸款、建築融資貸款，放款銀行會與建經公司合作，同時透過信託機制，保障專款專用，由建經公司控管款項支付，搭配續建機制，若發生未預期風險，由建經公司及銀行評估續建可行性，多一道完工保障。

東亞建經-鄭家蕙總經理特助

融資過程中可能會面臨低房價區域、營建成本高、信用瑕疵、高齡、原有貸款過高，除了信用保證機制可提高銀行融資意願外，對於具有「災損背景」或「高度改建迫切性」的自主都更案，政府應給予更高強度的金融協助。

完善政策 公私協力

內政部政務次長董建宏指出，政府的責任在於制定政策與推動施行，過程中盡力做到資訊透明與完整提供給民眾，參酌座談會專家團體意見後，將自主都更全案管理運作機制納入後續啟動都市更新條例及相關子法修法作業，並再聽取各界意見，完善制度。

後續工作，內政部將優先啟動修正相關補助辦法，加碼補助民眾辦理自主都更前期作業費，協助民眾第一桶前期資金。研議訂定中央都市更新基金協助自主都更重建貸款信用保證作業要點，由政府協助最後一哩路的重建資金。同時，期盼財政部及金管會研議自主都更融資協助方案，偕同政府部門與專業機構共同推動都市更新，健全都市環境與生活機能。

(國土管理署廣告)