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戴德梁行顏炳立:房價「德不配位」 今年第一季後將進入修正

本文共2112字

經濟日報 劉立諭

戴德梁行3月31日舉行今年第一季房地產市場概況記者會,總經理顏炳立表示,蛋白區房價過去持續上漲,而蛋黃區卻沒有漲價,「吳郭魚賣到石斑魚的價格」,顯示房價「德不配位」,預料今年第一季後將進入修正。

戴德梁行總經理顏炳立親自主持第一季記者會,並表示房價「德不配位」,預料今年第一季...
戴德梁行總經理顏炳立親自主持第一季記者會,並表示房價「德不配位」,預料今年第一季後將進入修正。 毛洪霖/攝影

根據戴德梁行統計,2022年第一季土地交易量僅455億元,為近三年單季最低成交量。今年第一季的工業土地交易量依然穩定,商業土地供給則大幅減少,住宅土地亦低於近三年之單季平均交易量。戴德梁行分析,在取得土地困難之下,捷運土開及公辦都更將成建商佈局新走向。

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顏炳立指出,政策打房、斷金流,黑天鵝變大隻,今年第一季房市一如先前預測:「虎嘯市場,只剩貓聲」,房市呈現「市價賣不掉、低價買不到、買方不任性、賣方不認命」四不情況,交易明顯停滯。他說:「第一季房地產市場是市價賣不掉、低價買不到,買方不會任性去追價,但賣方也不認命降價賣出,導致成交量萎縮,預期過度炒作的價格將會面臨修正」。觀察今年上半年房市,顏炳立形容市場是「厚德載物、德不配位」,他進一步解釋說:「賣很好的房價必須得有很好的地段跟物件,若是靠炒作上來者,一旦乘載不了就會垮掉,炒作過度的價格在完工之後自然就會修正」。顏炳立表示,過去那種炒作氣氛濃厚將會收斂很多,今年第二季預估價格將較為平穩、成交量則是萎縮、買氣也在收斂。不過,市場少了投資客炒作媒介,最終房價仍是一個「穩」字。

顏炳立對第二季的看法是,下餌(要賣)容易成交難,「房價漲跌之間在於買賣雙方的內心糾結」。顏炳立表示,蛋白仍會比蛋黃熱,但量縮價難漲。,價不漲、量不增、買氣不強、市場穩健但不會熱,假豪宅淪為祭品。預售受創、成屋加溫,房市持穩、個表盤整,一些「德不配位」,價格大於價值的產品將面臨修正。激情過後,理智看房價緩修。他指出,從現況來看,政策打房斷金流是有效的,預售市場明顯受創,只剩個案表現,剛性買盤也趨緩,蛋白區明顯降溫。

顏炳立認為,土地是房產市場的「靈魂」,預估第二季房市「量縮價難漲」。他認為,商用市場收益最高上看成長3%;房產市場預料蛋白區仍熱過蛋黃區,但在剛性買盤陷入遲緩、通膨形塑房價等因素加持下,整體「買氣量縮價難跌」。

不過,顏炳立認為,買氣雖降,房市仍穩。有學者表示,房價漲過頭,央行緊縮下,房市恐泡沫崩盤。顏炳立認為,房市有四根支柱,包括資金、利率、供給、需求。需求面雖因政策打房減少,但資金仍充沛,利率升一碼影響也不大,現在市場仍有量,沒有崩盤問題。至於外界對房市泡沫化的疑慮,顏炳立則說,以俄烏戰爭的情況為例,民眾購買的華美大廈「一個砲彈就沒有了」,說明政治安定是房地產維持穩定的保證,而當前擔心房市泡沫化是「過慮了」。

顏炳立指出,2021年屬於炒作的房市,但今年在各部會接連打房,甚至斷金流的情況下,預期房市將是「冬瓜的名模」,沒有能力或是基礎條件不夠就不要去作夢,蛋白區房價怎麼上去就怎麼下來。

對今年整年房地產市場,顏炳立也提出他的看法。他表示,2022年房地產市場的靈魂是「土地」,都更活躍,房市樂觀但買氣收斂不再熱了,土地有量的城市房市持續看好再漲10%,六都地段好,面積大,商住土地量縮,價、買氣皆穩收斂,創高幅度變緩,六都辦公市場再創新量、新價、新高。

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